|
16.07.21 LIMASSOL GREENS
Limassol Greens - новый проект на Кипре. Он является идеальным жилым местом для ума и тела в пределах города Лимассол с видом на пляж. 25.02.20 ВЫСТАВКА ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ «MPIRES» в ЭКСПОЦЕНТРЕ ОТКРЫВАЕТ СЕЗОН ПОКУПОК НЕДВИЖИМОСТИ ПО ВСЕМУ СВЕТУ 2020 ГОДА13 и 14 марта 2020 г., в московском Экспоцентре состоится 9-я Международная выставка зарубежной недвижимости «MPIRES» на которой традиционно будут представлены все разновидности зарубежной недвижимости 05.04.19 Cybarco объявляет о втором этапе продаж и строительства вилл Akamas Bay Villas на берегу моряВедущий девелопер в сфере недвижимости класса люкс Cybarco объявил о втором этапе продаж и строительных работ вилл премиум-класса Akamas Bay Villas, расположенных на береговой линии в самой живописной и уединенной части Кипра неподалеку от полуострова Акамас. 20.03.19 Свои метры у моряПредставляем пять европейских локаций 2019 года, Как меняется глобальный рынок коммерческой недвижимости? |
Статьи >> ОТКРЫТИЕ Монакские банкиры: щедрые и молчаливые ОТКРЫТИЕ |
Рынки недвижимости Европы медленно, но верно выходят из кризиса, что отражается в плавном повышении цен, возвращении крупных инвесторов и активном развитии ипотеки. В числе флагманов - рынки недвижимости Франции и Монако. Секреты их успеха эксперты объясняют стабильностью, высоким качеством строительства, ограниченностью предложения и выгодной ипотекой.
Об ипотеке мы сегодня и поговорим с одним из ведущих экспертов в сфере ипотечного кредитования, директором департамента по работе с российскими клиентами Societe Generale Private Banking Monaco Эльвирой Вердин.
- Эльвира, насколько сегодня популярна ипотека у покупателей европейской недвижимости, в частности у россиян?
- Ипотека в последнее время стала очень востребована у покупателей недвижимости. Не стану оценивать все европейские рынки, но с уверенностью могу сказать, что в нашем регионе - Франция и Монако - на сегодняшний день практически 100% сделок по покупке элитной недвижимости совершается по ипотеке.
- Чем так привлекает ипотека богатых людей? Они ведь и без ипотеки могут позволить купить себе недвижимость, даже очень дорогую.
- В России принято считать, что ипотекой пользуются только те, у кого недостаточно собственных средств, чтобы приобрести жилье. Кроме того, ипотека видится своеобразной кабалой. А между тем при грамотном использовании возможностей, которые предоставляют банки в сфере кредитования, реально не только сохранить свои деньги, но и приумножить их. Все зависит от правильности подхода. К тому же ипотека от банков Монако пользуется большим спросом еще и потому, что монакские банки - одни из немногих в мире, которые готовы выдать кредит на полную сумму совершаемой сделки, то есть обеспечивать 100%-ное финансирование при условии предоставления банку гарантий. А самым веским аргументом за ипотеку в банках Монако является возможность оптимизации налогового бремени.
- Если можно, расскажите об этом подробнее.
- Дело в том, что во Франции очень высокие налоги. Например, купивший квартиру в Париже за €14 млн ежегодно будет платить государству в качестве налога на богатство €115 тыс. Налог на наследство - от 20%. А если взять ипотеку в монакском банке, особенно со 100%-ным финансированием, то оба этих налога можно оптимизировать: купленная на заемные средства недвижимость не облагается налогами.
- Это актуально только для банков Монако или для французских банков тоже?
- Кредиты могут предоставлять и банки во Франции, но выдаваемые суммы будут значительно меньше. Важно учитывать, что банки во Франции обязаны декларировать все предоставляемые заемщиком гарантии. Что касается монакских банков, они соблюдают банковскую тайну и конфиденциальность информации о вкладах своих клиентов.
- Но ведь, обеспечивая 100%-ное финансирование, особенно когда речь идет о покупке элитной недвижимости стоимостью несколько миллионов евро, банк сильно рискует. Какие гарантии банк попросит взамен своей щедрости?
- Банк, выдавая кредит, страхует себя тремя способами. Первым залогом служит сам объект недвижимости. Второй гарантией являются ценные бумаги (акции, облигации) или денежные средства - обычно в размере 50% стоимости покупаемой недвижимости, которые заемщик должен передать в управление банку. И третий вид гарантии, который иногда используется, - личные поручительства.
- Если у клиента уже есть половина суммы, необходимой на покупку приглянувшейся недвижимости, то какой смысл ему брать 100%-ный кредит? Ведь получается, что он замораживает деньги и будет вынужден платить банку больше процентов за обслуживание кредита.
- Не совсем так. Средства, получаемые банком в виде гарантии, будь то «живые» деньги или ценные бумаги, вовсе не замораживаются. Клиент их передает банку в управление. И подчас, инвестировав эти деньги на фондовом рынке, банк зарабатывает на росте ценных бумаг для своего заемщика намного больше, чем процентные выплаты по ипотеке. В частности, именно это я имела в виду, когда говорила о том, что с помощью ипотеки есть шанс приумножить свои средства. Кроме того, не стоит забывать и о возможности уменьшить налоговое бремя.
- Раз уж заговорили о ставках, на каком уровне они сейчас находятся?
- Клиенты могут выбрать один из трех видов ставок: плавающую, фиксированную и варьирующуюся. На данный момент наибольшей популярностью среди клиентов пользуются продукты с плавающий ставкой, привязанной к индикатору EURIBOR (Euro Interbank Offered Rate - средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам в евро, рассчитываемая Европейской банковской федерацией - Прим. ред.). Сегодня трехмесячный EURIBOR составляет 1,049% плюс банковская маржа и составляющая, которая называется Liquidity Cost (стоимость денег на рынке - сейчас около 1%). Таким образом, плавающая ставка сегодня находится на уровне 3,5% годовых. Скорее всего, EURIBOR будет расти, значит, и плавающая ставка также будет увеличиваться.
В связи с этим мы предлагаем варьирующуюся ставку, работающую по принципу «базовая ставка плюс-минус 1%». Например, если ваша базовая колеблющаяся ставка находится на уровне 3,5%, а коридор - плюс-минус 1%, то независимо от того, насколько поднимется EURIBOR, на который все ориентируются, вы на протяжении всего срока не будете платить больше 4,5%. Однако если EURIBOR станет снижаться, то вы не сможете платить меньше 2,5%.
Что касается фиксированной ставки, она сейчас находится на уровне 4% годовых. Размер фиксированной ставки прямо пропорционален сроку кредита. Чем меньше срок кредита, тем меньше размер ставки. Например, при сроке кредита в пять лет ставка равна 3,5%, при сроке в десять лет - 4% и т. д. От суммы кредита ставка не зависит.
- Предусмотрены ли штрафы за досрочное погашение?
- Если вы берете кредит с плавающей или колеблющейся ставкой, никаких штрафных санкций при досрочном погашении нет. Достаточно будет предупредить банк заранее (за три месяца) о том, что вы хотите выплатить кредит полностью. В случае с фиксированной ставкой штрафа при досрочном погашении не избежать. Обычно он составляет 3% заранее погашаемой суммы капитала.
- Вы сказали, что в вашем банке наиболее востребованы продукты с плавающей ставкой. Однако в России плавающая ставка далеко не так популярна. Подавляющее число заемщиков в нашей стране предпочитают фиксированную ставку. Придерживаются ли россияне этой традиционной практики в Европе?
- Относительно предпочтений россиян могу сказать следующее: 60% всех кредитов, полученных заемщиками из России в нашем банке, приходится на плавающую и варьирующуюся ставку и лишь 40% - на фиксированную. Если кто и любит фиксированную ставку, то это французы. А вот ирландцы, голландцы и остальные европейцы предпочитают плавающую ставку. Вообще, если говорить о выборе ставки, то, на мой взгляд, варьирующаяся ставка оптимальна, когда клиент приобретает жилье для себя. А вот если он преследует инвестиционные цели, то имеет смысл взять плавающую ставку: в этом случае легко играть на рынке.
- В каком случае ваш банк откажет российскому клиенту в выдаче кредита? Иначе говоря, каким требованиям должен отвечать заемщик?
- Во-первых, клиент независимо от того, гражданином какой страны он является, должен обеспечить банку дополнительные гарантии денежными средствами или ценными бумагами на сумму, обычно равную 50% стоимости приобретаемой недвижимости. Во-вторых, банк должен понимать происхождение доходов заемщика. Так называемым отмыванием грязных денег мы не занимаемся, поэтому, если легальность бизнеса клиента и его денежных средств вызывает у банка сомнения, то, скорее всего, ему в кредите откажут.
- Как часто ваш банк по каким-либо причинам отказывал россиянам в выдаче кредита?
- Процент отказов банка в ипотечном кредите составляет 5-10%, эти цифры актуальны и для россиян.
- А каким требованиям должен соответствовать приобретаемый объект недвижимости? Существуют ли здесь какие-либо ограничения?
- Что касается объекта, то им может быть самая разная недвижимость - и замок, и квартира, и вилла. Единственное требование - независимый эксперт должен дать заключение, что цена приобретаемого объекта не ниже рыночной стоимости. Если, например, запрашиваемая стоимость объекта €10 млн, а эксперт его оценил в €8 млн, то мы будем отталкиваться от последней цифры при решении о финансировании. Ситуация, когда банк, прежде чем выдать кредит, оценивает стоимость объекта, является стандартной. Относительно качественных требований: приобретаемый объект не должен находиться в так называемой красной зоне, то есть зоне повышенной пожароопасности. Если же объект расположен в красной зоне, то банк попросит клиента застраховать этот объект на сумму, равную стоимости объекта.
- Есть ли различия в условиях кредитования для строящихся и готовых объектов?
- Да, есть. Коэффициент кредитования на строящееся жилье будет меньше. Проще говоря, банк попросит в качестве гарантии депозит на большую сумму. Это объясняется просто: всегда есть риски, что объект не будет достроен, в кризис особенно.
- Какие еще изменения произошли в кризис?
- Во-первых, банк стал брать больше гарантий - примерно на 10%. Кроме того, сократился средний срок кредита. Если раньше он составлял в среднем 10-15 лет, то сейчас, как правило, 7-10 лет. Как ни удивительно, ипотека в кризис стала более популярной, в первую очередь благодаря значительному снижению ставок. И, по моему мнению, сейчас, когда цены на недвижимость еще не достигли докризисного уровня, а ставки все еще привлекательно низки, - самое время взять кредит на покупку дома своей мечты. Беседовала Элина ПЛАХТИНАИсточник - ZagranDom.ru 08.02.2011 |
Оформить подписку |
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ |
ГИД ПО СТРАНЕ «Жаль, Черногория не стала второю родиной моей...» |
|
В XX веке Черногория была частью Югославии, но, став независимым государством, сохранила всю пестроту Балкан. Здесь проживают бок о бок черногорцы, сербы, боснийцы, цыгане и другие народы, славяне и мусульмане, тут встретились Восток и Запад. Все это смешение народностей, культур, традиций рождает уникальный сплав и отражается на укладе жизни, кулинарном разнообразии, музыкальных предпочтениях. Добро пожаловать в самый гостеприимный край - Черногорию. |
ГИД ПО СТРАНЕ United Kingdom: традиции под охраной лейб-гвардии |
|
Самые дорогие и престижные квартиры в мире. Самое лучшее образование. Самая модная на сегодняшний день страна у бывших и нынешних российских олигархов. Самый густой туман и самые лучшие телефонные будки. Черные кэбы и двухэтажные автобусы. Это известные всем факты о Великобритании. Что еще мы не знаем об этой стране и что было бы полезно и любопытно прочитать и запомнить? |
ГИД ПО СТРАНЕ Южная Африка: diamonds are forever |
|
Родина алмазов и вувузел, а значит и самая богатая и громкая страна Африканского континента. Все это было известно еще со школьных уроков географии. Однако состоявшийся в прошлом году в Южной Африке чемпионат мира по футболу заставил многих гораздо пристальнее присмотреться к этой необычной и интригующей стране, в которой, оказывается, разрешены гомосексуальные браки. |
АБХАЗИЯ: ТОЧКА ОТСЧЁТА Новый Сочи |
|
В древнем абхазском эпосе есть сказание о Гунде Прекрасной. В нём героиня, красивая и очень сильная девушка, была объектом вожделения мужчин со всего мира. Существовало лишь одно ограничение - Гунда дала обет не выходить замуж за того, кто слабее её. А если потенциальный жених не мог победить воительницу в бою, та отрезала несчастному уши, клеймила спину и провожала восвояси с позором. |
Болгария на пороге эры гольфа | |
Недавно на пресс-конференции в ИТАР-ТАСС председатель комиссии по внешней политике парламента Болгарии Соломон Паси призвал россиян вкладывать деньги в болгарскую недвижимость, отметив, что в его стране сохраняются самые низкие цены на недвижимость на территории всего ЕС, и мировой финансовый кризис практически не оказал на них влияния. |
ВСЕ СТРАНЫ |
|