|
Как снизить риски зарубежных сбережений и инвестиций? Сейчас этот вопрос особенно актуален для резидентов РФ. Курс доллара и евро не внушает оптимизма. Все больше наших соотечественников задумываются об открытии зарубежных счетов и эффективных вложениях за пределами родины, а некоторые — и о том, чтобы сменить страну проживания.
Израиль из года в год не снижает темпы экономического роста и отличается комфортабельным инвестиционным климатом. Несмотря на враждебность окружения, эта страна продолжает оставаться оазисом западной цивилизации и привлекает не только этнических евреев, но и независимых инвесторов со всего мира.
 Жилая недвижимость Израиля — один из наиболее популярных инструментов инвестирования. Хотя стоимость жилья увеличивалась в течение последнего десятилетия, оно все равно сохраняет потенциал ценового роста. Объясняется это несколькими факторами. Во-первых, Израиль очень маленький, а внутренний потенциал огромен. Качественного жилья не строилось, а население растет — это создает спрос на эконом- и средний класс жилья. Тенденция последних нескольких лет — колоссальный приток эмигрантов из благополучных европейских стран, которые рассматривают варианты приобретения элитного жилья и жилья бизнес-класса.
С чем связан поток эмигрантов из Европы? Из своих стран уезжают состоятельные французы, бельгийцы, англичане, которые перестали себя чувствовать в безопасности на родине. Переезжают целыми семьями, Израиль популярен среди пар пенсионного и предпенсионного возраста. Спрос усиливается за счет репатриантов с еврейскими корнями — Израиль остается единственным местом, где, как говорят местные, «каждый еврей хочет иметь свой дом».
Предложение просто не успевает за столь быстро растущим спросом. Уровень строительства и проектирования, за редким исключением, остается невысоким: в Израиле с его военным положением нет привычки к хорошей архитектуре и дизайну. Только в последние годы ситуация начала меняться в лучшую сторону — появляются проекты, которые более-менее соответствуют европейскому уровню.
Каждый удачный жилой комплекс находит покупателя еще на стадии строительства. В Израиле надзор за застройщиком осуществляет банк, поэтому ситуация с обманутыми дольщиками исключена. К тому же на все элементы построенного объекта девелопер предоставляет свои гарантии, что закрывает риски постстроительного периода.
Важный момент — выбор города, подходящего для покупки инвестиционного или собственного жилья. Религиозным покупателям — представителям одной из трех авраамических религий — интересен Иерусалим. Если рассматривать только рынок новостроек, то ориентировочная стоимость 1 м² — $8–15 тыс. — это будет квартира с хорошими видовыми характеристиками, современной инфраструктурой и инженерией. Разброс цен на недвижимость в Старом городе очень велик. Так, например, есть шанс купить квартиру, окна которой выходят прямо на Стену Плача, правда, по слухам, ее цена — около $20 млн.
Особое внимание покупатели обращают на Тель-Авив. Расположенный на берегу моря, с широкой набережной, соединяющей два порта, молодой и динамичный, этот город является административной столицей страны. Застройка ведется как точечно — на дефицитных участках по первой линии у моря, так и массово — в рамках реконструкции целых кварталов внутри города.
 Запросы состоятельных покупателей чаще всего касаются объектов на набережной и в северном Тель-Авиве. Первая гипнотизирует постоянным движением людей, возможностью наблюдать за кайт-серферами, а также удивительными видами из окон — от пола до потолка. Северный Тель-Авив спокойнее, буржуазнее и однороднее по социальному уровню домовладельцев. Цена 1 м² в домах на набережной и в северном Тель-Авиве колеблется от $10 до 20 тыс. Впрочем, качественные дома на севере города обходятся подчас дороже $35 тыс. за «квадрат».
Буквально в 30–40 мин езды от центра Тель-Авива расположены еще два примечательных города: Герцлия и Нетания. Часть Герцлии, выходящая к марине, прочно ассоциируется с Рублевкой — всего несколько улиц частных домовладений, примыкающих к морю, некоторые из них принадлежат нашим соотечественникам. Недвижимость там эксклюзивная, на свободном рынке домовладения не экспонируются — по отзывам брокеров, купить там что-либо практически нереально. Оставшаяся часть города отрезана от моря дорогой на Тель-Авив, помимо довольно заурядной застройки там существует кластер промышленных и бизнес-центров.
Нетания очень перспективна и с точки зрения инвестиционной привлекательности, и для проживания. Этот город находится на несколько километров дальше Герцлии (от Тель-Авива), на берегу моря, на высоком холме. Город начал развиваться с 1970-х годов, а в последние годы активно разросся за счет новых приморских районов. Поэтому архитектура и городская среда тут в целом более качественные, чем в других израильских городах.
Похвальны усилия мэра Нетании, благодаря которым городская среда выглядит очень комфортной: много зелени, хорошо спроектированные общественные пространства, многокилометровая ухоженная набережная. В этом городе найдется достаточно качественная и новая недвижимость на любой вкус: дома на второй-третьей линии от моря обойдутся в $5–6 тыс. за 1 м², прекрасные видовые пентхаусы на верхних этажах небоскребов на первой линии — в $20–30 тыс. за 1 м².
Однородность социальной среды и близость к основному административному центру страны объясняют популярность Нетании среди покупателей недвижимости. К тому же медицинская и образовательная инфраструктура этого города — одна из лучших в стране.
Безусловно, цены на израильскую недвижимость высоки — в Европе жилье подобного уровня будет стоить дешевле. Но это только подтверждает существующий спрос. Арендная доходность остается достаточно низкой — на уровне 2–4 % годовых. В принципе, для консервативной инвестиции это приемлемый уровень. И если жилье в Израиле приобретается для собственного проживания или временной сдачи в аренду, такая доходность абсолютно оправданна.
И несколько слов о рынке коммерческой недвижимости. Офисный сегмент демонстрирует достаточную насыщенность, а вот торговый выглядит недостаточно развитым. На рынке не представлена большая часть международных марок среднего и высокого уровня, торговые центры и основные коридоры стрит-ритейла не сбалансированно заполнены арендаторами. Не хватает торговых площадей, отсутствует квалифицированный консалтинг относительно параметров спроса и предложения. Ситуация с торговым сегментом отразится на росте цен на жилую недвижимость, которая демонстрирует стабильный платежеспособный спрос.
Автор: Наталья Круглова, директор бизнес-направления «Недвижимость» компании Strategy Capital Advisor
Дайджест Недвижимости
Источник - ZagranDom.ru
08.09.2015
| 
.svg.png){kind=small}
