ИНВЕСТОРУ НА ЗАМЕТКУ
ПОРА В НОМЕРА. Макси-интерес к мини-отелям

Гостиничная индустрия считается выгодной сферой для инвестиций - многие приходят на отельный рынок со скромным капиталом, который затем удаётся значительно приумножить. Особенно следует присмотреться к сегменту гостиниц небольшого формата - эксперты считают, что у мини-отелей есть ряд преимуществ, особенно в период кризиса. Такие гостиницы требуют значительно меньших вложений и имеют относительно короткий срок окупаемости, их владельцам проще регулировать цены, ориентируясь на колебания рынка, а в случае крайней необходимости - перепрофилировать помещения на другой вид деятельности. Так что не случайно интересы потенциальных российских инвесторов «малых гостиничных форм» уже перешагнули границы Российской Федерации.

» Немецкое качество гостеприимства

С 1 января 2010 года немецкие отели платят всего 7 % НДС. Ранее эта норма составляла 19 %, и на европейском рынке немецкие гостиницы находились в менее выгодных условиях, так как пониженная ставка НДС для отелей уже действовала в 21 из 27 стран ЕС.

Туристический и гостиничный бизнес Германии долго добивался и потому бурно приветствовал решение новой правительственной коалиции, хотя она пока и не готова выполнить все требования, то есть ввести льготный НДС также для кафе и ресторанов. Соседние страны давно уже приняли аналогичные меры - и отели Франции и Австрии давно портят настроение немецким коллегам. Да и вообще - внутригерманская система ставок НДС, льготных и полных, за годы многочисленных её реформ и изменений окончательно, по мнению хотельеров, потеряла логику. Колбаска, купленная в мясной лавке «на вынос», облагается налогом в 7 %, а точно такой же продукт, съеденный в гостиничном ресторане, подлежит полному 19-процентному налогообложению.

Тем не менее, как отмечает Александр Кагарлицкий из компании InterCommerz Consulting und Immobilien GmbH, тенденция к приобретению немецких мини-отелей на сегодняшний день не ослабевает. Довольно большой спрос на них и в Берлине. Там за последние три года построили немало дорогих «брендовых» гостиниц, но в условиях нынешней «финансовой проблемы» люди стремятся экономить деньги, не отказываясь при этом от путешествий. Теперь те, кто мог позволить себе дорогие пятизвёздочные отели, живут в более демократичных «четвёрках», а те, кто выбирал «четыре звезды», перемещаются в «трёшки». Если поток бизнес-туристов сейчас снижается из-за общего спада экономической активности, то мини-отели имеют преимущество, так как они могут принимать и «обычные» туристические группы.

«Сегодня в моде персональное обслуживание клиента, - подчёркивает Александр Кагарлицкий. - Это когда приезжает в город г-н Мюллер, и его по имени встречают и спрашивают, хочет ли он свой прежний номер, как поживает его семья и так далее». Индивидуальный подход подразумевает под собой всевозможные приятные мелочи: гость может заказать какое-то особое блюдо или оставить вещи до следующего своего прибытия, если так ему будет удобно. Кроме того, не все любят, чтобы при гостинице были казино, ресторан и ночной клуб. В таких случаях оптимальным решением тоже может стать именно небольшая гостиница. «И ещё, - продолжает Александр Кагарлицкий, - весьма актуальная тема - это апартментхаус. Апартаменты сдаются посуточно, число проживающих человек при этом не учитывается. То есть приезжает семья в город на выходные и снимает себе квартиру за €80. Кушать могут в городе, а если апартаменты экономкласса, то дома».

» В Болгарию - всерьёз и надолго

В рейтинге интересов наших инвесторов за рынком недвижимости Болгарии уже давно сохраняется одна из первых позиций. Особое внимание проявляется к курортной недвижимости Болгарии - и не только к «пляжной», но и к «горнолыжной». Банско, Боровец, Пампорово - эти места уже хорошо известны не только спортсменам.

Многие болгары полагают, что мощным локомотивом, способным вытянуть их экономику, является туризм. И они правы. Даже в кризисный период поток туристов в Болгарию демонстрирует неплохие показатели - во многом из-за ценовой доступности этого направления. Те же горнолыжники зачастую экономят на Австрии или Швейцарии - и выбирают балканские склоны. Кроме того, Болгария занимает одно из первых мест в Европе по числу отелей. Причём большинство этих гостиниц является частными. В основном это мини-отели не самой высокой комфортности, поэтому сейчас стратегической целью развития болгарского туристического сектора является создание новых комплексов, ориентированных на более взыскательного клиента. И если в последний год некоторые болгарские гостиницы ушли с рынка, то на смену им наверняка придут объекты другого уровня. Число запросов на болгарские мини-гостиницы, поступающее от потенциальных инвесторов в компании, занимающиеся сделками с коммерческой недвижимостью, хоть и сократилось в период кризиса, но всё равно составляет около двух третей от общего «запросного» объёма.

Мини-отель в Болгарии - это дом в три-четыре этажа, где на первом этаже живут хозяева, а на остальных располагаются оборудованные для гостей апартаменты. В территорию мини-отеля обычно включён маленький участок с бассейном - на горных курортах можно отдыхать не только зимой. Такие объекты сегодня можно приобрести, имея бюджет от €800 000 до 1,5 млн. Рентабельность данных проектов, отмечают эксперты, зависит от их местоположения. В настоящий момент максимальная доходность может составлять 10-15 % годовых. И очень часто россияне, интересующиеся мини-отелями в Болгарии, - это те инвесторы, у которых появились свободные деньги и которые планируют переезд на постоянное место жительства в другую страну.

» Нетепличные условия для тёплых мест

Недвижимость Крыма тоже привлекает инвесторов. Особенно интересна возможность покупки готового бизнеса - объекта недвижимости завершённого строительства с готовой концепцией управления и наработанной клиентской базой. Однако таких объектов на рынке немного. Потому инвестиции идут в коммерческую недвижимость для обеспечения отдыхающих - те же мини-гостиницы, кафе, дабы получать доход от аренды на уровне 10-14 % годовых. Считается, что крымская недвижимость, особенно в новостройках, имеет высокую ликвидность и возможности для бизнеса.

Расширение рынка недвижимости в бывшей всесоюзной здравнице повлечёт за собой в скором времени улучшение облика полуострова. Ситуацию активного распространения мини-гостиниц в Евпатории, Гурзуфе, Феодосии, Мисхоре в значительной мере спровоцировал дефицит мест, доступных по соотношению «цена-качество». С началом кризиса владельцы многих уже построенных и действующих гостиниц вынуждены были выставить их на продажу, так что сегодня «доска объявлений» Крыма пестрит предложениями следующего содержания: «Продаётся действующий бизнес. Гостинично-ресторанный комплекс находится в г. Алуште, непосредственно на трассе Алушта-Ялта. В него входят: ресторан, гостиница на 8 номеров, автомойка, парковка, строящаяся сауна. На земельный участок площадью 0,2 га - госакт на право частной собственности, на строения - свидетельство на право частной собственности. Возможность доотвода земельного участка. Цена 2,7 млн у. е.». А вот другой вариант: «Ялта. Три 3-этажных идентичных коттеджа на 8 номеров каждый. Общая площадь - 1 200 м². Продаётся с мебелью. Два больших бассейна с фильтрованной водой, сауна, гараж, современная система видеонаблюдения, бильярдная. Земельный участок - 18 соток в собственности. Цена 2 млн у. е.».

И всё же крымские малоформатные отели больше всего привлекательны для инвестирования на начальной стадии строительства. Район Феодосии или Евпатории, к примеру, раза в два выгоднее для российского инвестора, нежели ялтинский - доходность инвестиций в объекты-новостройки может составить 40-50 %, хотя и сама Ялта и её окрестности инвестиционным вниманием не обижена. «Гурзуф. Продаётся долевое участие в строительстве и дальнейшей продаже или эксплуатации гостиничного комплекса на Гурзуфской набережной, в 25 м от моря. Разработан проект на 6-этажное здание с рестораном на первом этаже. Дальнейшее использование возможно как гостиница или продажа апартаментов. Общая площадь планируемого здания 2 800 м², 3,5 сотки земли в аренде. Проект рассчитан на 40 гостиничных номеров или апартаментов», - вот как выглядит одно из реальных предложений, присутствующих сегодня на рынке. Для сравнения: другое реальное предложение: «Продаётся инвестиционный проект в Массандре. Земельный участок площадью 8 соток в собственности находится в верхней зоне Массандровского парка. К верхней границе участка подходит асфальтированная дорога. С участком граничит коттеджный посёлок элит-класса. До набережной Ялты - 6-7 мин. Разработан рабочий проект на строение площадью 3 000 м², предусмотрено под апартаменты, но возможно использовать также под гостиницу». Кстати, в Крыму сегодня всё чаще встречаются и предложения долгосрочной аренды.

Хотя многие специалисты - как в сфере недвижимости, так и в туристической отрасли - уверены, что за мини-отелями если не будущее, то огромная доля рынка, сложностей для этого бизнеса всё равно хватает. Понятно, что ситуация с крымскими гостиницами во многом сродни российской: высокая стоимость недвижимости и административные барьеры могут свести желание открыть отель к нулю. Усложняет ситуацию ещё и то, что само понятие «мини-отель» у нас часто размыто: под него попадают и рассчитанные на небедного гостя бутик-отели, и гостиницы типа «bed & breakfast», более напоминающие студенческие общежития.

Впрочем, и на далёких берегах проблем хватает. Скажем, запустить свой мини-отель в Таиланде также является далеко не тривиальной задачей. По местным законам, большая часть сотрудников в открываемом иностранцем бизнесе должна быть тайцами. Кроме того, имеется подобный списку профессий документ, запрещающий или ограничивающий участие в том или ином бизнесе в Тайланде иностранцев.

Мини-отели часто открывают туристические компании, обеспечивая себе хорошую загрузку. Идеальным по окупаемости и дальнейшей прибыли многие эксперты считают проект по строительству сети мини-отелей: так можно существенно сократить себестоимость и квадратного метра, и номера. Это становится достижимо за счёт закупки большого количества строительных и отделочных материалов, а также за счёт сокращения штата сотрудников. В среднем, безотносительно звёздности, сеть из 5 малых гостиниц позволит сократить себестоимость квадратного метра на 10-15 % (по сравнению с единичным объектом), сеть из 10 и выше мини-отелей, соответственно, снизит себестоимость на 20 % и больше. Всё это логичным образом прямо пропорционально сроку окупаемости, который в идеале должен составлять от 3 до 5 лет. 

Жители мегаполисов, наверное, чаще остальных мечтают оказаться однажды на необитаемом острове. Возможно, именно поэтому год от года растет популярность туров в места, максимально удаленные от цивилизации. Некоторые, вернувшись из подобного путешествия, навсегда «заболевают» дивной экзотикой и мечтой о постоянном пристанище на островах.

подробнее

О чем мечтает каждый второй среднестатистический россиянин девять месяцев в году? О солнце и море, а еще лучше - об их созерцании на балконе собственного домика в какой-нибудь теплой стране. Число наших соотечественников, воплощающих эти мечты в жизнь, растет с каждым годом.

подробнее

Именно под таким девизом нередко «проходит» информация об инвестиционных возможностях Германии, получении права на пребывание в стране в рамках бизнес-эмиграции, юридических и налоговых преимуществах приобретения и владения немецкой недвижимостью. И столица страны выбирается в качестве «полигона» для рассмотрения всех этих возможностей, прав и преимуществ отнюдь не случайно.

подробнее

Экономический кризис скорректировал возможности большинства коммерческих структур, банков, граждан. За скобками остались разве что платёжеспособные россияне, способные на серьёзные траты. Не то чтобы они не заметили уменьшение возможностей своего кошелька. Как говорят западные риэлторы, россияне стали более экономны и придирчивы в выборе жилья, однако на число сделок этот факт не повлиял. Более того, оно неуклонно растёт. Наиболее активно наши соотечественники покупают недвижимость в Абхазии, где число сделок с ними составляет 85 %, чуть меньше в Греции и Латвии. На рынках недвижимости Кипра и Черногории на россиян приходится свыше 50 % сделок, а в Израиле, Хорватии и Египте эта цифра составляет около 40 %. Россияне предпочитают приобретать домики или апартаменты у моря, благо курортных мест и морей в мире предостаточно - на любой вкус, цвет и кошелёк.

подробнее

Четыре из пяти покупателей элитного жилья в Крыму имеют российское гражданство. Для наиболее состоятельных уже строится комплекс с вертолетной площадкой на крыше.

подробнее