|
 До недавних пор мы самонадеянно рассуждали, что, дескать, Болгария – не заграница, а все равно 16-я республика нашего уже не существующего государства, и что мы всегда и во всем будем для болгар "законодателями мод". А в это время жители других государств, не страдающих подобным "комплексом полноценности", присматривались к Болгарии без заносчивости, спокойно и прагматично. В итоге в списке стран, имеющих сегодня солидный вес, реальное влияние и крепкие позиции в болгарской экономике, Россия занимает далеко не первое место. Список иностранных владельцев болгарской недвижимости возглавляем тоже не мы. И хотя рынок недвижимости в Болгарии сформирован и почти поделен, у россиян еще остаются шансы стать на этом рынке если не ведущими, то хотя бы заметными игроками.
Иностранцы оккупируют болгарские деревни
Среди хозяев "квадратных метров" в Болгарии иностранцев в общей сложности немного. Возможно, потому, что ныне действующее болгарское законодательство не разрешает иностранцам приобретать в частную собственность землю. Что же касается построек, которые стоят или будут стоять на этой земле, то обычным зарубежным гражданам для того, чтобы стать собственниками недвижимости, достаточно получить разрешение соответствующих органов. Компаниям, равно как и бизнесменам-одиночкам, сложнее – им необходимо "образовать юридическое лицо" в Болгарии, то есть зарегистрировать на территории страны фирму или предприятие. При этом будет ли вновь образованная фирма на 100% иностранной или станет работать с привлечением болгарского капитала, неважно.
Однако не стоит считать, что законодательная невозможность частной собственности на землю гасит интерес иностранцев к болгарской недвижимости. Тот, кто хочет вкладывать в Болгарию, вкладывает, не смотря ни на что. В последнее время одним из приоритетных направлений иностранных капиталовложений стали маленькие частные проекты. Первым делом это касается бизнес-вложений, например, в небольшие заводы и фабрики.
Несмотря на все минусы социалистической экономики, одна важная вещь в те времена была сделана: чуть ли не в каждой болгарской деревне были построены малые предприятия, обеспечивающие занятость местного населения и дающие пусть небольшой, но стабильный приток денег в казну. В этом смысле Болгария очень напоминает, например, Италию: итальянская обувь, в которой ходит полмира, в основном производится на скромных фабриках, стоящих вовсе не в центре Рима или Милана, а в маленьких городках и деревеньках. В отличие от постперестроечной России, в которой большая часть маленьких фабрик и заводов оказалось угробленной, в постперестроечной Болгарии малое производство сохранили. Потом начали развивать, стараясь сделать его привлекательным для иностранных капиталовложений. И добились своего: западные инвесторы с удовольствием и к взаимной выгоде имеют дело с небольшими болгарскими предприятиями.
Кроме того, с прошлого года в Болгарии начался настоящий бум на "малую" жилую недвижимость, стоимость которой – не более 30.000 евро, а местоположение – не более 30-40 километров от моря. Среди покупателей – преимущественно англичане, немцы, шведы, финны, то есть представители стран с довольно неласковым климатом. Для них дом в Болгарии – это дача у моря (которая, не стоит забывать, в скором времени окажется стоящей на территории ЕС). Причем иностранцы, в отличие от нас, народ без претензий: дома они приобретают самые незатейливые, в деревнях, то есть за весьма умеренные деньги. Почуяв, куда ветер дует, некоторые риэлторские компании Болгарии полностью переориентировались на работу с "деревней": на сегодняшний день это – один из самых оживленных "иностранных" сегментов болгарского рынка недвижимости.
Что касается домов, расположенных непосредственно на морском берегу, то интерес к ним был во все времена. И тут как раз российское (а если точнее – русскоговорящее) сообщество представлено куда ярче. Оно и понятно: до сих пор самой активной категорией покупателей болгарской недвижимости были очень состоятельные граждане России и других стран СНГ, а их интересовали только шикарные особняки в престижных курортных районах (некоторые из наших соотечественников владеют виллами, оценивающимися в полмиллиона евро, что для Болгарии сумма не просто огромная, а несусветная). Лишь недавно на болгарском рынке появился российский средний класс, оправившийся и поднявшийся после дефолта 98-го года. Поэтому помимо дорогущих эксклюзивных особняков спросом начали пользоваться так называемые "люксовые квартиры" – с большой кухней и лоджией, расположенные в таун-хаусах или малоквартирных домах, стоящих если не у самого моря, то в непосредственной близости от него.
На берегу так оживленно и людно
Для всего мира Болгария – страна пляжного отдыха. Поэтому болгарская туриндустрия в целом и принадлежащая этой индустрии недвижимость в частности является лакомым куском для любого предпринимателя, имеющего представление о работе в сфере туризма.
Перед компаниями, готовыми вкладывать деньги в эту область экономики, открыто несколько путей. Самый распространенный, по которому, в частности, идут многие солидные западные туроператоры – предоставление кредитов владельцам отелей и целых отельных сетей. Подавляющее большинство таких инвестиций направляются на реконструкцию гостиниц трех самых крупных и знаменитых курортов Болгарии – Албены, Золотых Песков и Солнечного Берега.
В свое время Албена была приватизирована как акционерное общество. Соответственно, желающим продавались акции этого курорта. Сейчас более 80% всей инфраструктуры Албены находится в частной собственности, а на "проценты", оставшиеся у государства, уже немало покупателей. В Албене практически не ведется строительства новых гостиниц – нет свободной земли. Так что речь идет только о реконструкции, которая, надо сказать, протекает с большими трудностями. Комплекс возводился очень быстро, по "панельным" технологиям того времени, а каждому специалисту известно: панельные дома активно "сопротивляются" перепланировке и модернизации. Однако строители все-таки находят пути борьбы с упрямой панелью, а финансируют их работу как раз крупные иностранные туроператоры. На полученные кредиты реконструируются отели, строятся бассейны, улучшается инфраструктура – и потом кредиты в течение двух-трех лет возвращаются услугами. Сами болгары отмечают, что благодаря такому сотрудничеству с Западом Албена за несколько лет преобразилась до неузнаваемости.
 Золотые Пески и Солнечный Берег приватизировались по другой схеме – отели, рестораны, клубы и прочие составляющие туристической инфраструктуры распродавались по отдельности. На сегодняшний день, например, на Золотых Песках проданы все гостиницы и рестораны, а их там примерно 120-130. В числе новых владельцев довольно много иностранцев – и крупные компании вроде испанской "Иберостар", и обычные граждане, решившие попробовать свои силы в туристическом бизнесе.
Средства в развитие курортов вкладывались большие, что не замедлило дать результаты. Практически все отели, ранее имевшие 2 или 3 "звезды", перешли в разряд 3+ или 4 "звезды". Новые хозяева построили даже пару "пятизвездочников", что вообще-то в Болгарии большая редкость. Основное бремя финансирования и тут взяли на себя TUI, "Nekerman", ITS и другие ведущие немецкие туроператоры, осуществляющие инвестирование по той же вышеописанной схеме: деньги в обмен на услуги. Свое слово сказали и скандинавы, хотя в процентном отношении их вклад в развитие Золотых Песков и Солнечного Берега куда меньше, чем немецкий.
В 1995-96 годах в туристическом бизнесе Болгарии наметился серьезный спад. Но постепенно все стало возвращаться на круги своя, и туррынок начал набирать обороты. Туристы, приезжающие отдыхать на Черноморское побережье Болгарии, как правило, пользуются услугами одного из двух аэропортов – Варны или Бургаса. Так вот, аэропорт Варны в 2000 году принял примерно 530.000 пассажиров, в 2001 – 750.00, в 2002 – свыше 1 миллиона. Более скромный Бургас в 2000 году обслужил 350.000 человек, в 2001 – 520.000, а в 2002 – уже 770.000. То есть рост туристического интереса к Болгарии налицо. И, как считают специалисты, рост этот, в основном, является следствием активной позиции западных туроператоров, признавших необходимость и перспективность денежных вливаний в болгарские курорты. (Российским туристическим компаниям самое время задуматься, а не начать ли использовать подобную практику и в своей работе, чтобы не оказаться окончательно вытесненными на обочину мирового туррынка.)
Второй весьма перспективный бизнес-путь – обустройство новых курортных зон на пока еще остающихся свободными или относительно свободными землях. В первую очередь, это земли между Варной и Бургасом – примерно 85-90 километров береговой линии. Там есть прекрасные песчаные пляжи (например, в районе городов Бяла и Обзор), которые по своим природным данным ничуть не уступают ни Солнечному Берегу, ни Золотым Пескам. Но практически никакой туристической инфраструктуры в этих районах нет, так что начинать освоение территорий предстоит, считайте, с нуля – с подведения коммуникаций, создания подъездных путей и транспортных развязок и тому подобных вещей, заботу о которых в былые времена брало на себя государство.
Есть и другая проблема, тормозящая развитие курортной зоны между Варной и Бургасом. В Болгарии был принят закон о реституции, по которому все ранее национализированные земли, предприятия и объекты недвижимости возвращались прежним владельцам. В результате на берегу Ч ерного моря появилось довольно много землесобственников. Теперь представьте себе, что вы арендуете кусочек побережья, строите на нем отель, и все бы хорошо, но на сопредельном кусочке побережья разводят кур или свиней. Вряд ли такое соседство понравится вашим постояльцам.
Короче говоря, инвестору, решившему взять "под себя" прибрежные территории, предстоит убедить всех собственников продать землю, уговорить их переориентироваться на туристический бизнес или каким-то другим образом урегулировать этот щекотливый вопрос. Многие в Болгарии считают, что в решении проблемы может и даже обязано помочь государство. В конце концов, на сегодняшний день доходы от въездного туризма в Болгарии составляют 1 миллиард 300 миллионов долларов (это процентов на 30 больше, чем в 2000 году). Так что государство как никто заинтересовано в развитии туристической отрасли.
Между прочим, в данном случае у болгар имеется определенный расчет не только на Запад, но и на Восток. В том числе на Россию с ее крупными объединениями, теоретически способными взять на себя полное или частичное финансирование строительства новых курортных зон. Ведь строит же тот же "Газпром" отели в Сочи, вкладывает вместе с "Лукойлом" деньги в развитие Красной Поляны. Многие из российских компаний имеют туристическую недвижимость и за границей: достаточно сказать, что по самым приблизительным оценкам представителям России принадлежат более 80% Карловых Вар.
Крупные российские капиталы "стоят" и в Болгарии. Скажем, Челябинский тракторный завод купил гостиницу на Золотых Песках, "Газпром" имеет свой отель где-то на побережье, компания "Татнефть" – официальный спонсор одного из болгарских балетных фестивалей – не то уже приобрела, не то находится в процессе покупки своего отеля. Интерес к болгарской недвижимости имела и компания "Сургутнефтегаз", однако сделка все-таки не состоялась: руководство компании решило, что нефть и выездной туризм – плохо сочетающиеся области бизнеса.
Как сделать деньги из снега?
Помимо морских курортов у Болгарии имеются и курорты горнолыжные – весьма, кстати, популярные в мире благодаря удачному соотношению цены и качества. Так что вложения "в снег" могут оказаться еще более выгодными, чем "в землю".
Основных горнолыжных курортов в Болгарии три. Первый – Пампорово, расположенный в Родопах (этот курорт некоторые считают одним из лучших в Европе). Курорт целиком приватизирован и процентов на 50 уже реконструирован. Но вообще-то Пампорово трудно назвать сугубо горнолыжными, потому что гостей здесь принимают практически круглогодично: в июле-августе в Пампорово бывает ничуть не меньше европейского люда, чем в январе-феврале, и свободные номера можно найти разве что в отелях, стоящих вне комплекса.
Правда, есть одна проблема: международный аэропорт Пловдива, самого близкого к курорту крупного города, имеет небольшую пропускную способность. Так что гостям Пампорово приходится лететь до Софии и оттуда ехать около 230 километров. Далеко, и некоторым не нравится.
Второй горнолыжный курорт Болгарии – Боровец, который находится всего в 60-70 километрах от Софии, что уже гораздо удобнее. Но здесь другая беда – выпадает мало снега, и проблему пытаются решить за счет специального оборудования. Боровец тоже полностью приватизирован, но иностранными инвестициями не избалован и потому имеет не слишком бурное развитие.
Третий горнолыжный курорт – Банско. Он находится примерно в 200 километрах от Софии, в 60 километрах от границ с Грецией и Македонией, на склонах трех горных массивов – Рила, Пирин и Родопы. Пожалуй, именно этот курорт представляет наибольшую привлекательность для бизнес-вложений.
Банско, расположенный в очень красивом месте, в последнее время получил бурное развитие за счет частных инвестиций. Там уже возведено несколько гостиниц, которые на данный момент могут принять около 2.500 постояльцев. А крупные инвесторы строят сейчас канатную дорогу, призванную связать город с горнолыжными трассами, которые способны обслуживать около 6.500 человек. Достаточно сопоставить эти цифры, чтобы понять: гостиниц в Банско отчаянно не хватает – строительный резерв огромен. А если учесть, что Болгария намерена создать в Банско лучший горнолыжный комплекс Балканского региона, то привлекательность этого места для предпринимателей становится очевидной вдвойне. Да и со снегом в Банско все в порядке: в этом году народ катался до конца апреля.
Страна низких налогов и высоких профессионалов
 Предпринимателей, детально изучающих возможность капиталовложений в болгарскую недвижимость, налоговая система страны, скажем так, не разочарует. Не приведут в оторопь и расчеты затратной части – цены в Болгарии, конечно, растут, но все равно еще намного отстают от западноевропейских, и с точки зрения англичанина или австрийца являются почти демпинговыми.
Начать надо с того, что в Болгарии весьма невысока средняя заработная плата – другими словами, относительно дешева рабочая сила. Второй приятный момент: налог на прибыль в этом году составляет 25% (это одна из самых низких ставок в Европе), а со следующего года еще снизится и будет составлять 20%. Налог на землю – 1,5 промилле. Чтобы было понятно, как считать: стоимость земли надо разделить на 1.000 и полученную сумму умножить на 1,5. Точно так же рассчитывается налог на само строение.
Еще одна немаловажная вещь: Болгария – один из признанных лидеров в области строительства. После того как страна войдет в ЕС, "большая Европа", стремящаяся определить "специализацию" каждого государства, наверняка оставит строительство именно за Болгарией. Не случайно же западные компании, часто выигрывающие крупные тендеры на строительство в Болгарии, пользуются исключительно болгарскими материалами и услугами болгарских же специалистов.
Что касается цен, то определяющее значение здесь имеет местоположение. Можно найти землю стоимостью $1 за квадратный метр, можно – $200 за такой же метр. Но в среднем цена на землю в "дачной" зоне, то есть в пределах 15-20 километров от моря, составляет $$25-30 за "квадрат". И в принципе купить землю вместе с вполне пригодным для жизни домиком можно уже за $$15.000-20.000.
Чем ближе к морю, тем, естественно, все дороже. В хорошем прибрежном месте цена земли может доходить до $1.000 за сотку. А цена квадратного метра жилплощади в Варне и Бургасе колеблется между $250 и $550 – в зависимости от типа жилья.
Ну, а все самое дорогое, конечно же, находится в столице. Даже по статистике квадратный метр жилой площади в Софии в среднем стоит не меньше $380, значит реально – значительно больше. Впрочем, квартиры в Софии россияне покупают довольно редко. Куда чаще их интересует такой приемлемый для капиталовложений тип столичной недвижимости как офисные здания. Если пользоваться привычной для россиян терминологией и разделить офисные здания на классы А, В и С, то строительство каждого квадратного метра обойдется, соответственно, в $1.000, $700 и $400. Что же касается сдачи в аренду, тот тут цены будут такие: квадратный метр здания класса А можно сдать за $$20-25, В – за $$10-15, а С – за $$5-6 в месяц. Вот и считайте, за сколько вы окупите свои затраты, когда построенное здание начнет приносить прибыль и что, соответственно, выгоднее строить: офис в столице, гостиницу на побережье или ресторан в горах.
Валерия МОЗГАНОВА
Фото: Алексей ГОЛУБЦОВ
Автор благодарит генерального
директора болгарской компании
"Техноэкспорт-ЛТД" г-на Стефана Пепелярски за помощь в подготовке материала
Источник - ZagranDom.ru
15.03.2003
|
.svg.png){kind=small}
