Прогноз рынка зарубежной недвижимости на 2009 год. Экспертное мнение.

1. Можете обозначить наиболее значимые тенденции, которые произошли на рынке зарубежной недвижимости в 2008 году?

2. Изменились ли предпочтения российских покупателей (если сравнить с 2007 годом)?

3. Насколько мировой финансовый кризис отразился на работе Вашей компании?

4. Прогнозы на 2009 год

Наталья Завалишина, руководитель направления DPM холдинга "МИЭЛЬ":

1. Наиболее значимая тенденция, на мой взгляд, это снижение активности покупателей во многих странах и вследствие этого снижение стоимости объектов. Такая тенденция характерна для рынка Испании, Латвии, частично затронула Францию и Великобританию. Вместе с тем, следует отметить, что поднялись и ставки по ипотеке, в среднем на 0,5 - 2%, увеличился и первоначальный взнос, который необходимо сделать, чтобы получить ипотечный кредит. Раньше в некоторых странах, например, в Испании, Чехии, на Кипре достаточно было располагать 30, иногда даже 20% для покупки апартамента. А на остальную часть можно было получить ипотечный кредит. Теперь первоначальный взнос должен быть не менее 50%. Конечно, в каждом отдельном случае возможны исключения, но общая тенденция, если мы говорим о тенденция, такая.
Вместе с тем есть и позитивные моменты - в ряде стран, таких как Болгария, Турция и ряде других, снижения нет, можно сказать, что кризис в них пока не сильно заметен. В Египте даже сохраняется рост.

2. Появилось новое направление - Израиль. Связано это с тем, что с сентября 2008 года отменили визовый режим с этой страной, поэтому интерес покапателей к этой стране возрос. Думаю, что с увеличением туристического потока интерес к Израилю еще более возрастет. С моей точки зрения есть прямая зависимость - сначала туристы начинают осваивать какую-то территорию, которая становится им более чем интересна, затем там начинают осуществляться продажи.

3. Я думаю, что в той или иной степени кризис затронул все компании.

4. Полагаю, что интерес к зарубежной недвижимости у россиян не пропадет, т.к. во-первых, это определенная экономия на отдыхе, если рассматривать курортную недвижимость. Во-вторых, цены во многих странах намного ниже российских, а возможностей для ведения бизнеса достаточно, к тому же есть возможность совмещать бизнес с проживанием в теплом комфортном климате, что россияне очень любят. И, в-третьих, это возможности для обучения детей, а в ряде стран можно совместить все вышесказанное.

Елизавета Куварина, менеджер по работе с российским рынком агентства High Property (Канны)

1. 2008 год охарактеризовался прежде всего, естественно, финансовым кризисом.
Как он повлиял на французскую недвижимость :
- стало сложнее получить кредит, что значительно сократило количество местных покупателей
- упало количество сделок, во-первых, потому что покупают только те, кому кредит не нужен, а во-вторых, потому что даже те, у кого есть деньги, предпочитают ждать, что цены упадут,
- стабильны или слегка растут цены на аренду - те, кто не может купить, арендуют,
- в последнее время цены стали снижаться - в некоторых регионах до -20% по сравнению с началом года, в других меньше, но мы как агентство и наши собратья делаем все возможное, чтобы продавцы входили в положение покупателей и шли навстречу тем, кто может заплатить приличную цену живыми деньгами, без запроса кредита.
В сфере элитной недвижимости, где стоимость виллы никак не связана с квадратными метрами, ситуация стабильная. Сен Жан Кап Ферра не дешевеет.

2. Предпочтения российских покупателей на Лазурном берегу в целом не меняются - вид на море, вид на море и вид на море. И это почти во всех бюджетах, кроме самого низкого, потому что все таки переплачивать за один вид в полтора раза - непозволительная роскошь, когда количество квадратных метров не очень большое.

Конечно, попадаются и другие запросы - обязательно резиденция с теннисным кортом, море в пешеходной доступности, ипподром надалеко и пр.
Однако чаще всего ограничивается видом на море, удаленностью от магазинов и типом жилья (вилла, дом в кооперативе, пентхауз, квартира), который обычно зависит от имеющегося бюджета.

3. На нашей компании кризис отразился по-разному. С одной стороны, на нашем, русском, отделении, никак не отразился - клиенты по-прежнему есть, кредиты им не нужны. Наверное, чуть меньше сделок, чем в прошлом году, но как мне кажется, это скорее отложенный спрос, который к нам вернется в летний сезон, когда и хозяева станут более лояльны, и покупатели увидят, что наш регион не падает так, как остальные, и собственно ждать уже нечего.

Хотя было несколько неприятных моментов, когда клиент делает очень низкое предложение цены, надеясь, что хозяин его примет, а хозяин в итоге обижается и снимает дом с продажи, а клиент обижается, что мы не заставили хозяина принять предложение. Но, к сожалению, не без этого в нашей работе...

С другой стороны мы сейчас переживаем сокращение французских сотрудников, потому что им просто нечем заняться весь декабрь. Французы к нам в офис даже почти не заходят, а кто заходит - то только за квартирой в аренду.

Переводят людей с фиксированной зарплатой только на комиссионные, некоторых вообще увольняют.

4. Хочется верить в лучшее, в стабилизацию, в сознательность партнеров и клиентов.

Из более реалистичного - скорее всего время до мая будет трудным - в нашем регионе оно и так всегда трудное, а в этом году тем более. Но цены едва ли еще заметно упадут - они сейчас вполне адекватны уровню жилья, в Ницце от 3000 евро за м в не самом плохом районе, в Каннах чуть побольше, но в Каннах больше высококлассных резиденций.

Затрудняюсь сказать, что будет с российскими покупателями, боюсь, что те, кто мог позволить себе квартиру за 500.000, теперь задумаются о курсе евро к рублю. Но прогнозы по этой части от рынка недвижимости никак не зависят.
Впрочем эти изменения курса только доказывают, что недвижимость в Каннах это не менее надежная инвестиция, чем рубль, с учетом стабильности аренды и незначительном снижении цены продажи.

Элиза Винокурова, директор по маркетингу Bali Villa Bella CIS:

1. Наблюдается спад интереса российских частных инвесторов к покупке недвижимости в Европе. Во-первых, россияне уже давно познакомились с европейским рынком, успели приобрести там недвижимость и на практике понять, как работают вложенные в это жилье деньги. К сожалению – и это факт – недвижимость в Европе сейчас не может порадовать частных инвесторов привлекательной годовой доходностью, как это было 5-7 лет назад.

В то же время рынки зарубежной курортной недвижимости стран Юго-Восточной Азии и, в частности, рынок Индонезии могут предложить более существенный годовой доход от приобретения жилья – 20%. Россияне входят во вкус освоения индонезийского рынка. И эта тенденция в 2008 году только усилилась. Появились рабочие бизнес-группы "Россия-Индонезия", инвесторы получают более полную информацию о процессах, происходящих на индонезийском рынке курортной недвижимости.

Если говорить о тенденциях в недвижимости, заметных на острове Бали, то это, прежде всего, изменение бизнес-приоритетов крупных российских частных инвесторов. Если раньше основным их желанием было вложение финансов в недвижимость и быстрая их окупаемость, то сейчас инвесторы мыслят стратегически. Им становится интересно участвовать в строительстве крупных объектов, они готовы к долгосрочным инвестициям – постоянным и стабильным.

2. Российские покупатели расширяют диапазон своего интереса, включая в него новые районы. Их внимание уже не ограничивается исключительно туристическо-тусовочным Семиньяком. Они покупают виллы (также с видом на бескрайний океан), но уже на острове Букит и в других районах. Нас очень радует, что свое знакомство с Бали россияне перестали ограничивать только тем местом, в котором побывали в первый раз и к которому привыкли.

Если говорить о предпочтениях россиян в целом, то можно выделить три основных группы:

Аудитория с бюджетом от 1 млн. USD приобретает роскошные виллы с видом на океан на территории крупных отельных комплексов, дизайн-курортов, health&SPA центров. Международные управляющие компании обеспечивают такой недвижимости высокую загруженность арендаторами.

Покупатели с бюджетом от 500 тыс. USD предпочитают 3-хспальные виллы в 5-10 минутах ходьбы от океана общей площадью до 1 500 кв.м. Эта недвижимость также находится под управлением международных компаний.

Приверженцы соотношения "цена-качество" с бюджетом от 80 тыс. USD приобретают апартаменты недалеко от пляжа общей площадью 45кв.м.-250 кв.м.

3. Покупатели стали более взвешенно и избирательно подходить к приобретению вилл и резиденций. Если раньше окончательный вариант должен был удовлетворять всем критериям, то сейчас он должен их предвосхищать. Портфель Bali Villa Bella CIS на 70% состоит из эксклюзивных предложений. Кроме того, все варианты недвижимости, которые мы предлагаем для покупки или аренды, лично тестируются руководством компании. Это лучшая гарантия для наших клиентов. Известно, что вечных ценностей кризис не касается. Я полагаю, наши предложения можно отнести именно к такому сегменту. Они роскошны, инвестиционно привлекательны и, что немаловажно, во время, когда основной темой многих разговоров является мировой кризис, именно жилье на берегу Индонезийского океана может подарить эмоциональный покой и восстановить пошатнувшиеся в бизнес-баталиях силы.

4. Будет расти интерес к Юго-Восточной Азии, Индонезии, возможно, к рынкам других стран, которые раньше россияне воспринимали, скорее, как экзотику, чем как данность. Людей будет интересовать, в первую очередь, возврат их инвестиций, поэтому в сфере внимания частных инвесторов будут только те страны, которые смогут предложить выгодную годовую доходность. Остров Бали будет в их числе. Во-первых, местное строительство не ведется на кредитные деньги. Во-вторых, поток туристов из всех стран мира обеспечивает постоянную ликвидность курортной недвижимости на острове Богов, как еще иногда называют Бали.

Григорий Стасевич, управляющий партнер BuyRentCyprus:

1. Для нас рынок зарубежной недвижимости – в первую очередь рынок Кипра. Первая половина года прошла в нормальной для Кипра ценовой динамике, обеспечив рост цены предложения на отдельные проекты до 15%, финансовый кризис, который наиболее масштабно начал разворачиваться с лета 2008 года, повлиял сильным увеличением объема вторичного рынка Кипра (который, к слову, никогда особо не был в почете у зарубежных покупателей) за счет дефицита наличных у британцев, которые хотели подстраховаться, а также инвесторов, которые вознамерились зафиксировать прибыль. На Кипре не так уж много интересных и новых проектов на данный момент, так что все они пользовались спросом на протяжении 2008 года, тем более что потенциал роста заложен в государственной поддержке строительной и рекреационных отрасли и серьезным планам по созданию инфраструктуры и вывода промышленности из зон отдыха. Кредитование было вполне доступно, первоначальный платеж был в среднем 30% при стоимости кредита в 5.5% годовых в Евро.

Что касается средней ситуации в целом в мире, я не скажу ничего нового, если замечу, что кризис 2008 года повлиял в первую очередь на страны с высокой зависимостью спроса (читай – стоимости недвижимости и ожидания будущей стоимости) от доступной и простой в получении ипотеки для покупателей. Рынки недвижимости каждой страны пусть в деталях разбирают специалисты-продавцы недвижимости в каждой из них, я же скажу, что в 2008 году заработали на инвестициях в недвижимость за рубеж две категории граждан – те, кто вовремя зафиксировал прибыль (начало лета), либо те, кто продолжает обладать объектом с изначально высоким потенциалом и изюминкой. Также тенденции 2008 года таковы, что на рынок в качестве покупателей все более вышло представителей среднего класса, которым требуются качественные, но бюджетные решения. И не стоит забывать, что есть также рынок аренды, которой можно тоже неплохо заработать, в ожидании дальнейшего роста цен на свой дом на море, если, конечно, вы его купили не на самом пике цен.

2. В последнее время, причем я не связываю это напрямую с падением покупательной способности граждан в следствие финансового кризиса, основной ценовой диапазон недвижимости на Кипре, которая вызывает интерес – от 100 до 200 тысяч евро за объект, часто требуется "что-то самое бюджетное и односпальное ". Это говорит о том, что интерес к приобретению дачи у моря, а также к инвестициям в зарубежную недвижимость, стал проникать в средний класс. Раньше основу спроса на второй дом в курортных странах составляли обеспеченные люди старшего возраста (пример – Великобритания), а также граждане с доходами существенно выше уровня среднего класса. Теперь же, когда ацент сместился в сторону среднего класса, поменялись требования к жилью, которое должно быть максимально практичным, удобным и, одновременной оптимальным по соотношению цены/качества. Это как раз и есть те самые апартаменты с одной-двумя спальнями в добротном, но не самом престижном районе, однако же вписывающиеся в бюджет до 200 тысяч евро и позволяющие наслаждаться несколько раз в год семейным досугом у моря. Если говорить про рынок недвижимости Кипра для россиян (а мы как компания можем в основном говорить про него), то для него справедливо все вышесказанное. Сейчас, особенно в условиях кризиса и общей депрессии, Кипр – достаточно консервативное и надежное вложение, которое позволяет, если не получать взрывной рост рыночной стоимости домовладения, но уж точно сохранить вложенное. Это не просто мои слова, а факты и анализ общей экономической ситуации на рынках зарубежной недвижимости в течение прошедших лет.

3. Мировой финансовый кризис, особенно его информационное сопровождение, если не обанкротило потенциальных клиентов, то ввело в состояния ожидания и раздумий. Лично наша компания чувствует себя уверенно, так как кризис, скорректировавший цены на многих рынках, которые росли все это время бурными темпами, несильно затронул экономику Кипра, условия кредитования кипрских банков, а также сектор строительства. Это значит, что в условиях мировой нестабильности Кипр будет в 2009 привлекателен для покупателей, которые хотят обезопасить свои средства, вложив в недвижимость. Запросов, конечно станет немного меньше, но мы стараться. В кризисе мы видим новые перспективы, а также начинаем заниматься недвижимостью еще нескольких стран, которые нам кажутся интересными, плюс реализуем несколько интересных направлений на рынке Москвы.

4. Мой прогноз достаточно краток – сильный откат, падение, если хотите, испытают те страны, в которых покупка недвижимостью была завязана на крайне лояльной ипотеке. В странах, где банки не предъявляли серьезных требований к заемщикам, где были низкие первоначальные платежи, где спрос в основном базировался на ожиданиях будущего роста и доступности покупки прямо сейчас. За примером далеко ходить не стоит – США, Англия, Испания. Лучше всего себя будут чувствовать сложившиеся рынки недвижимости старой Европы, а также некоторые рынки недвижимости курортных стран, но при грамотной оценке каждого конкретного предложения. Заработать на вложении в зарубежную недвижимость теперь просто в лоб не удастся, придется поработать головой и напрячь интуицию. К слову, в Кипр мы очень сильно верим, там ситуация спокойная, как вариант сохранения средств, на 2009 год он подойдет как нельзя кстати. Еще, если хватает средств, инвестировать имеет смысл в уникальные проекты, которые имеют свою изюминку и не сильно подвержены колебаниям рынка. Причем уникальность надо оценивать самому, либо с грамотным консультантом, а не доверять рекламным призывам застройщика. Правда, этот совет уж слишком универсален.

Подготовила Ю.Орехова
Источник - ZagranDom.ru
24.12.2008