КИПР: ПОДРОБНОСТИ
Каждому собственнику - ПО ТИТУЛУ

Информация о стоимостных тенденциях на рынке кипрской недвижимости, как ни странно, противоречива. С одной стороны, согласно данным риэлторов, в течение 2009 года произошло снижение цен на 20-30%, с другой стороны, дешёвое жильё найти достаточно сложно. В чём же дело? А причина в нём же, том самом документе под названием «титул собственника» («Title Deed»). Ценовой спад произошёл в основном на вторичном рынке жилья, и как раз на объекты, не имеющие титулов. Владелец такой недвижимости не имеет права передать свою же собственность по наследству, не может взять кредит в банке под залог жилья, не может вносить архитектурные изменения. При продаже также возникают проблемы.

На сегодняшний день титулы собственника не выданы примерно на 125 000 объектов (дома, квартиры, гостиницы), а на рассмотрении находятся только 20 000 заявок. В убытке остаётся и само государство. По оценке Андреаса Христодулу, главы департамента регистрации земель, выдача каждых 10 000 титулов приносят казне от 100 до 120 млн €. Неудивительно, что проблема выдачи титулов поднялась уже на правительственный уровень.

Минувшей осенью в кипрский парламент поступили на рассмотрение четыре варианта  поправок в действующее законодательство, регулирующее рынок недвижимости. Ранее рассматривался вариант выдачи временных титулов, позднее от этой идеи отказались. На этот раз, чтобы тема снова не утонула в политических дебатах и ради избежания лишних проволочек, министр внутренних дел лично обошёл всех глав кипрских политических партий, разъяснил свои идеи и заручился всесторонней поддержкой. Одновременно он запросил мнения, комментарии и предложения всех профессиональных ассоциаций по данному вопросу. Был даже открыт специальный Интернет-сайт, где любой желающий мог высказать свою точку зрения. Затем Неоклис Силикиотис лично подготовил четыре варианта поправок, охватывающих все аспекты процесса подготовки и выдачи титула собственника. Надо отметить, такого случая в законодательной практике Кипра ещё не было.

В результате появилось официальное заявление правительства Республики Кипр о намерении произвести выдачу тех самых 20 000 титулов, всё ещё находящихся на рассмотрении, до середины 2010 года. Более того, весь процесс выдачи этих документов будет упрощён и ускорен. К сожалению, изменения в законодательство вводятся в течение долгого времени. Поправки должны пройти не просто голосование в парламенте, но и получить одобрение кипрского суда, а потом европейских законодательных судов.

Суть нововведений сводится к «амнистии» для тех жилых объектов, владельцы которых до сих пор не могут получить сертификат окончательного одобрения по причине серьёзных (или не очень) нарушений проекта.

» Наследство колониальных времён

Существующая система выдачи титулов собственника была введена колониальным британским правительством. В те далёкие времена, когда на Кипре строилось не более 5 000 объектов в год, система действовала безупречно. В наши дни заявки на выдачу титулов подаются примерно для 20 000 единиц жилья ежегодно, отсюда и сбои в процессе рассмотрения документов.

Обработкой заявок занимается «старейшая» правительственная организация - департамент регистрации земельных угодий (Land Registry Department), созданный в 1858 году. Главные положения по регистрации недвижимого имущества на Кипре были закреплены в Законе 12 (1907 год). Позднее эти положения вошли в основу современного законодательства в этой области. Нововведением Закона 12 стала выдача титулов согласно точному чертежу жилого объекта и участка земли, относящегося к объекту.

На Кипре жильё и земля связаны нераздельно. Взять, к примеру, само название департамента  - почему «регистрация земельных угодий», а не «техническая инвентаризация жилья»? Потому что регистрация любого недвижимого имущества на острове производится на основе земельных кадастров, созданных по результатам картографического исследования всей территории Кипра. Оно завершилось в 1929 году, и в его результате территория острова была разделена на 59 листов, а каждый лист - на 64 плана местности. Таким образом, была сформирована современная система регистрации недвижимого имущества.

В настоящее время департамент регистрации земельных угодий отвечает за соблюдение соответствующих процедур при приобретении права собственности на недвижимое имущество, регистрацию, передачу и оформление ипотечного кредита, контроль срока аренды земельного участка, оценку имущества, а также управление землями, находящимися под юрисдикцией правительства Кипра.

» Что задерживает выдачу титулов?

Районный муниципалитет выдаёт компании-застройщику титул (правоустанавливающий документ о регистрации права собственности на недвижимость) при условии, что в ходе строительства были соблюдены все правила и требования. А правила, понятное дело, то тут, то там потихоньку нарушаются - в результате страдают все. Типичный пример: жилой комплекс состоит из 100 квартир, некоторые из них не отвечают стандартам, свидетельство о завершении строительства не выдают всему комплексу, а значит, и титул собственника никто из владельцев не получит.

По каким причинам квартиры признаются не отвечающими требованиям? Чаще всего застройщик забывает предусмотреть парковочное место, либо перепланированы общественные зоны, либо увеличены площади некоторых квартир. Обычно застройщики стремятся предложить «товар» лучшего качества, поэтому постоянно вносят поправки в первоначально утверждённый проект. В результате приёмная комиссия отказывается выдать сертификат об окончании строительства жилому объекту, имеющему расхождения с проектом.

Новые поправки к законодательству предусматривают дифференциацию категорий титулов. То есть любое нарушение условий строительной лицензии будет зафиксировано в приложении к титулу, и такой документ будет называться «неполным». Возвращаясь к нашему примеру - 70 единиц жилья получат чистый титул собственника, ещё 20 (с недоделками) - «неполный», ну и ещё 10 объектам выдадут «лимитированные» титулы. Таким образом будет достигнута главная цель, и всему комплексу выдадут свидетельство о завершении строительства.

К «неполному» или «лимитированному» титулу собственника будет приложен перечень  нарушений проекта, влияющих на соседние квартиры или дома. Это означает, что владелец не может продать такую собственность или совершить иные действия по её передаче до тех пор, пока не будут устранены недостатки.

Пока остаётся неясным, должен ли сам покупатель привести жильё в соответствии со стандартом или это обязанность застройщика. Если нарушения проекта снижают рыночную стоимость недвижимости, возместят ли потери покупателям? И наконец, какая инстанция решает, насколько существенны обнаруженные недостатки?

» Новый закон защищает покупателя

Итак, документ о переводе права собственности на недвижимость (титул) покупатель получает его уже после того, как полностью оплатит сделку, а департамент земельных угодий оформит правовую сторону дела. До выдачи титула права покупателя защищает договор на покупку земли, дома или квартиры, зарегистрированный в этом департаменте. То есть, данную недвижимость невозможно продать, купить, арендовать или заложить без ведома покупателя.

Когда застройщик подаёт заявку на новый объект, то к договору купли-продажи прилагаются подробные технические спецификации (толщина стен, размер и цвет плитки в ванных комнатах либо качество и цвет дерева, из которого изготовлена мебель, и т.п.). Комиссия от департамента земельных угодий тщательно и долго проверяет соответствие объекта спецификациям. При наличии отклонений - см. выше.

Что изменится с принятием законодательных поправок? Во-первых, жилые комплексы смогут получать титулы собственника даже при наличии нестандартных единиц жилья, во-вторых, появится процедура «особого исполнения», в-третьих, введут систему штрафов. Главная задача нового законодательства - упростить процедуру выдачи титула собственника, на первое место поставив интересы покупателя.

С получением титула для всего комплекса уже разобрались. А что это за процедура «особого исполнения»? В спорных случаях покупатель перестанет зависеть от застройщика, поскольку сможет подавать заявку напрямую директору департамента регистрации земель. Тот, в свою очередь, получит право выпустить титул собственника без ожидания действия от застройщика. В настоящее время такая возможность появляется только после того, как покупатель подаст заявление в суд для издания исполнительного листа по «особому исполнению». Судебное решение обязывает застройщика выпустить отдельный титул собственника или назначить ответственное лицо, на имя которого можно оформить титул (в соответствии с Законом 96(I)/97).

Далее - система штрафов. Поправки предусматривают право муниципальных властей штрафовать застройщиков, не выполняющих свои обязательства. Кроме того, имена «постоянных нарушителей» появятся в соответствующем официальном списке. Информация будет широкодоступной, в идеале размещённой в интернете на различных языках.

Таким образом, Кипр затягивает дыры в своём законодательстве, чтобы укрепить позиции покупателей недвижимости и дать им больше возможностей для действий в отношениях с продавцом. Ведь за период очень высокого спроса на кипрскую недвижимость (последние 15 лет) оформление покупки часто совершалось «с закрытыми глазами». Поэтому вполне вероятно, что отдельные местные компании-застройщики, а также некоторые адвокаты воспользовались ситуацией в своих интересах таким образом, что в дальнейшем создало проблемы для покупателей. Но теперь на помощь идёт новое законодательство, которое создаст здоровые условия на рынке кипрской недвижимости.

Статистика продаж недвижимости на Кипре

В  декабре 2009 года было продано на 22,3% больше объектов недвижимости относительно декабря 2008 года. Всего за этот месяц было зарегистрировано 763 сделки купли-продажи. В целом за 2009 год падение объёмов продаж недвижимости составило 44%, до 8 170 сделок.

Среди крупных городов наибольший спад зарегистрирован в Фамагусте (56%), Пафосе (52%) и Ларнаке (49%). Ухудшение продаж наблюдалось с января по октябрь прошлого года. В ноябре этот показатель вернулся на уровень 2008 года, немного превысив его, а в декабре продемонстрировал существенный рост.

По данным сайта Cyprus Property Magazine

Что нового появится в законе?

Будут введены тарифы для штрафов, касающихся различных нарушений градостроительного законодательства. Например, если плотность застройки превысит 20%, то штраф составит 550 € за каждый м² избытка для жилых объектов, 700 € за м² для офисов и т.д. Сумма только предложена, но ещё не утверждена.

Градостроительный департамент разработает общий список нарушений строительных норм, подлежащих и не подлежащих компенсации.

Будут созданы специальные комитеты, по одному в каждом муниципальном районе Кипра, для рассмотрения заявок на выдачу титула собственника.

Снижения цен на кипрскую недвижимость ожидать не стоит

Председатель Кипрской ассоциации компаний-застройщиков Лакис Тофаридес заявил во время ежегодного общего собрания Ассоциации, что в 2010 году цены на недвижимость не опустятся ниже уровня 2009 года. «Учитывая тот факт, что 40% от продажной цены объектов недвижимости составляет стоимость земли, а ещё 27% уходит на налоги, запаса для дальнейшего снижения цен не существует», - подчеркнул Лакис Тофаридес.

По материалам news.cyprus-property-buyers.com

От двух до пяти

Получение титула собственника занимает от 2 до 5 лет, а то и больше. Для жилого комплекса титул не выдаётся, пока не будет достроена последняя единица. Многоквартирный дом долго будет ожидать титула, если владелец одной из квартир внёс существенные переделки в своё жильё (например, пристроил оранжерею) до получения документа. Титул собственника выдаёт не застройщик, а соответствующие муниципальные власти. Право на титул покупатель получает после того, как он заплатит за недвижимость, застройщик полностью рассчитается за земельный участок, а власти удостоверят, что жильё построено в точном соответствии со спецификациями.   

Новая система титулов собственника

1) «Полный» титул
-равноценен нынешнему документу.

2) «Неполный»
- включает перечень любых работ по изменению или расширению жилого        объекта, не влияющих на соседние единицы жилья.

3) «Лимитированный» - включает перечень   значительных переделок, затрагивающих соседние жилые объекты.