ЕГИПЕТ: НОВЫЕ ВОЗМОЖНОСТИ
Дом в придачу к аквалангу

Стремление приобрести домик у моря где-нибудь за границей, в стране с относительно либеральными законами и недорогой недвижимостью, но при этом возведённый с использованием самых современных технологий и материалов поначалу привело россиян в Испанию и на Кипр. Коста-Брава, Коста дель Соль, Лимассол, Пафос зазвучали для русского уха также привычно, как Анапа, Геленджик, Дагомыс... Редкий россиянин, у которого в начале «нулевых» появились «лишние» деньги, не вложил их в виллу или апартаменты тёплой Испании или гостеприимного Кипра.

Но от любви до её отсутствия - один шаг. Не то, чтобы россияне совсем охладели к прежним фаворитам - просто появились другие рынки, где также была вода (хотя и другая), но при этом более дешёвые квадратные метры, удобные схемы приобретения жилья и особое отношение к российским покупателям. Новой «пламенной страстью» наших соотечественников стала сначала Черногория, а затем - Болгария. В последней в течение нескольких лет россияне вели негласную борьбу с англичанами за лидерство по числу сделок. Обогнать жителей туманного Альбиона не помог даже мировой кризис, существенно охладивший пыл, в первую очередь, британских пенсионеров. Продолжится ли борьба за пальму первенства в этом году? Специалисты по балканскому рынку вряд ли могут дать точный ответ: на российской арене появился новый игрок и серьёзный конкурент, у которого также есть море и разнообразнейший выбор жилья на любой кошелёк. Вот только расположен он на другом континенте - в Африке. Это Египет с его молодой и развивающейся сферой Real Estate, ставшей особенно интересной в период кризиса.

К рынку недвижимости страны фараонов иностранцы стали присматриваться в 2001-2002 годах, но активно покупать начали лишь в последние 2 года. Причём здесь обозначилась всё та же тройка лидеров: британцы, немцы, россияне (и отчасти примкнувшие к ним итальянцы). Есть несколько причин такого взрыва интереса к стране, по менталитету являющейся полной противоположностью Европе и России. И во главе угла оказался финансовый вопрос. Близость культур и языка, как в случае с Болгарией, стремление стать частью большой Европы, как в случае с Черногорией - оказалось, можно обойтись и без всего этого. Главное - море, пляжи и дешёвый квадратный метр.

И, на самом деле, цены в этой части Африки весьма доступны: «входной билет» на египетский рынок недвижимости обойдётся в $30 000. Кроме того, молодая ипотечная система кредитования уберегла банки, а вместе с ними и строительный рынок, от краха. Не обошлось и без парадоксов. Во всём мире кризис, рост безработицы, падение производства... На этом фоне Египет демонстрирует рост! По данным МВФ, он составил 4% - значит, есть надежда, что уровень жизни будет расти, а вместе с ним - и потребность не только иностранцев, но и местных жителей в жильё, в том числе и в арендном. К преимуществам местного рынка жилья можно также отнести простоту процедуры приобретения и оформления имущества - в полную безусловную собственность на физическое лицо. И, что не менее важно, - круглогодичный отдых, беспрепятственный въезд и отсутствие визового режима для россиян. Действительно, солнце на побережье Красного моря светит 365 дней в году,  ровно столько же длится курортный сезон. И всё же будущим покупателям стоит учесть: больших и быстрых дивидендов, какие фиксировались в своё время в Испании и Болгарии, ждать вряд ли стоит. Другая ситуация, прежде всего мировая, другая страна.

Что брать и где? На сегодняшний день Египет представляет интерес не только для покупателей, решивших приобрести апартаменты у моря для личного пользования, но, в первую очередь, для компаний, решивших инвестировать в Африку. Европейских девелоперов здесь уже предостаточно. Среди иностранцев наиболее привлекательными регионами для покупки недвижимости считаются курорты Хургада и Шарм-эль-Шейх. Пользуется определённым спросом и Каир - как правило, у бизнесменов. Остальные территории чуть меньше развиты, прежде всего, в инфраструктурном плане, отсюда и невеликий и специфический спрос на них. А в отношении некоторых регионов страны действуют ограничения, серьёзно тормозящие развитие рынка недвижимости. К примеру, на Синайском полуострове нельзя оформить жильё в безусловную собственность - только на 99 лет.

Россиян же в Египте, прежде всего, влечёт Хургада с её сухим климатом, чистым, прозрачным и лечебным морем. Потенциальному покупателю из России есть из чего выбирать. Так, небольшая, по отечественным меркам, вилла, площадью 180 м², с четырьмя спальнями, двумя кухнями, террасой и балконом обойдётся от $70 000 до $125 000. Правда, в эту ценовую вилку попадают строения практически без внутренней отделки (что для Египта означает - дом-коробка без окон, без дверей), расположенные в комплексах без бассейна, с минимальным уровнем ландшафтных работ, да к тому же далеко не в самом престижном районе. Если же вилла представляет собой нечто более ценное, то и цена окажется существенно выше - в районе $300 000-350 000 (кстати, её месячная аренда будет обходиться примерно в $2 000).

Начальная цена квартиры в жилом комплексе составляет $20 000, хотя эта цифра справедлива лишь для домов, расположенных отнюдь не на первой береговой линии. Так что лучше брать за точку отсчёта другие данные: цена - около 27 000 €, доход от аренды - от 7% до 10% в год (для сравнения - в Москве арендные 4-5% считаются прекрасным уровнем). С учётом того, что отдыхать в Хургаде можно круглый год, серьёзных проблем со сдачей жилья в найм обычно не возникает. Что же касается содержания, то плата управляющей компании, в обязанности которой, помимо всего прочего, входит содержание бассейнов, спортивных площадок и парков на территории жилого комплекса, составляет от 6 € до 20 € за м² в год. Плюс к этому, вода и электричество традиционно оплачиваются по счётчику.

Не менее интересен не только для отдыха, но и для приобретения жилья ещё один египетский курорт - Шарм-эль-Шейх. Здесь россияне особенно активны: на наших соотечественников приходится около 40% от общего числа сделок с местной недвижимостью. Чаще всего граждане России покупают недорогие квартиры в закрытых комплексах (их стоимость достигает $40 000), причём наибольший интерес вызывают объекты с отделкой, как это принято в Европе. Реже приобретается жильё на первой линии, поскольку оно дороже.

Но европейские покупатели вместе с египетскими девелоперами осваивают не только старые, уже полюбившиеся туристам территории. Появляются и новые курортные зоны, прежде мало кому известные. Фишка последнего времени - молодой и очень перспективный курорт Марса Аллам, где на сегодняшний момент, вдобавок к уже возведённым, строится ещё 150 новых отелей. Марса Аллам находится в 240 км к югу от Хургады, здесь самое большое нетронутое коралловое побережье Красного моря, кристально чистая вода, богатейшая подводная флора и фауна. Совсем недавно начал функционировать международный аэропорт, серьёзно повысивший транспортную доступность курорта, а главная местная достопримечательность - самый крупный и оснащённый дайвинг-центр региона. Плюс к этому, сейчас ведётся благоустройство морской гавани, где появится новая стоянка для 250 яхт. Когда строительство завершится, гавань сможет принимать на якорную стоянку в общей сложности 2 000 яхт и катеров.

Самая дешёвая квартира «под ключ» (площадью 42 м²) в одном из новых жилых комплексов Марса Аллама стоит 28 000 €, трёхкомнатная (площадью 103 м²) с отделкой выставлена на продажу за 53 000 €. Цены, спору нет, притягательные, да и место неплохое, однако и в данном случае не обошлось без двух «но». Во-первых, Марса Аллам столь отчаянно молод, что никакой (или практически никакой) городской инфраструктуры здесь просто не успело появиться. А во-вторых, этот курорт на 95% «заточен» под итальянцев: в такой мононациональной среде россияне не всегда чувствуют себя комфортно.

Ещё одна точка, на которой сфокусирован покупательский, и, прежде всего, инвестиционный интерес иностранцев, - столица Египта, Каир, главные ворота рынков Африки и Ближнего Востока. Главная черта каирского рынка недвижимости - успешное сочетание традиций с новыми условиями, которые диктует жизнь. В результате, город, хранящий следы древней цивилизации, стремительно превращается в крупный мегаполис, окружающий, но не поглощающий, древние памятники архитектуры. Согласно исследованию консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, в последнее время в Каире значительно увеличилось присутствие мировых и местных компаний, делающих значительный вклад в развитие строительной индустрии. Но перегрев рынка из-за большого числа построенных объектов вряд ли произойдёт. Хотя бы потому, что помимо иностранцев, устремившихся в Каир за недорогими квартирами, здесь много претендентов на жильё, «поставляемых» с внутреннего рынка. Учитывая, что египетские семьи довольно многочисленные и в их традиции - дарить молодожёнам на свадьбу квартиру, переизбыток нераспроданного жилья столице Египта вряд ли грозит.

Скорее всего, повышенный интерес к египетской недвижимости со стороны иностранцев спровоцировал государство пойти на не очень популярные меры: в планах властей обложить налогом объекты стоимостью свыше 500 000 египетских фунтов (по нынешнему курсу это около $90 000). Фиксированной ставки не будет, а размер налога предполагается вычислять, скорее всего, из дохода, который может получать арендатор. Впрочем, такой «сбор» вряд ли отпугнёт потенциальных покупателей и скажется на продажах. «Данный налог в силу своей незначительной величины не окажет влияния на рынок, - уверены аналитики, - и не станет препятствием для покупателей». А доход в бюджет какой-никакой, а будет. С миру по нитке... И потом: лиха беда начало.

И всё же восток есть восток. И в египетском обществе принятие нового закона обсуждается несколько в ином ключе, нежели если бы нечто подобное происходило в Европе. Там появились заявления, что он (закон) входит в конфликт с нормами исламского права. «Мы призываем Народное собрание (парламент) отозвать закон о налоге на недвижимость как противоречащий нормам шариата», - заявил газете «Аль-Масри аль-Яум» представитель самого авторитетного в суннитском мире исследовательского центра университета «Аль-Азхар» Мохаммед Раафат Осман. Более того, улемы университета не только выпустили соответствующую фетву (религиозное предписание), но и призвали отправить в отставку действующего министра финансов. По словам Османа, «решения министра в налоговой сфере вызвали гнев и разочарование миллионов граждан, поскольку, согласно законам демократии, законы должны отражать устремления народа, а мы видим обратное». По мнению другого представителя университета, Абдель Муаты Баюми, облагать налогом жильё граждан несправедливо, поскольку дом - одна из основных потребностей в жизни людей. «Неприемлемо, что министр финансов облагает налогом человека, который трудился, откладывая средства на приобретение квартиры или дома», - сказал Баюми. Кроме того, по словам Баюми, взамен этого налога государство не предоставляет никаких услуг. Так что есть шанс, что шариат и в светском государстве, которым является Египет, поможет отменить налог на недвижимость, пусть на поверку и очень незначительный. 

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ   |   февраль 2010   |   № 1 (48)

Компания «РВК «Эксподизайн» организовала бизнес-тур в Нидерланды, в который отправились руководители и ведущие сотрудники девелоперских и риэлторских компаний Москвы и Санкт-Петербурга. Главная цель тура - изучить зарубежный опыт в области малоэтажного строительства. О том, как прошла поездка, рассказывает генеральный директор «РВК «Эксподизайн» Татьяна Рубцова.

подробнее

Какая из стран сегодня является наиболее перспективной для инвестиций в зарубежную недвижимость? В какой из зарубежных стран приобрели бы недвижимость вы и почему? Эти вопросы мы задали экспертам рынка недвижимости, которые прокомментировали их на нашем портале.

подробнее

Почему спасение агентств «Фанни Мэй» и «Фредди Мак» от банкротства стало задачей номер один для правительства США и кто же на самом деле скрывается за этими веселыми, словно взятыми из мультфильма, именами?

подробнее

Рынок недвижимости Черногории в период экономического кризиса оказался более или менее устойчив. Можно ли говорить об устойчивости там, где её прежде не было?..

подробнее

Настоящий Монмартр не похож ни на один из «монмартров» сотен городов всех континентов. На подлинном парижском Монмартре все на месте: художники, мимы, живые статуи, музыканты, акробаты, кафе и мороженое. Но не хватает чего-то, чего есть вдоволь у его подражателей. Здесь меньше сувенирного мусора, здесь тише, здесь предприятие, но не базар.

подробнее