БОЛГАРИЯ: ЭКОНОМИКА РЫНКА
Миллион левов за право на ПМЖ

Покупка виллы с видом на море или квартиры в центре Лондона уже давно стала не мечтой, а задачей, которую россияне с успехом решают. Но подчас оказывается, что приобретение жилья в другой стране - это лишь первый шаг на пути покорения заграницы. А следующим шагом должно стать открытие собственного бизнеса. Причём покупку недвижимости и организацию своего дела можно совместить путём инвестирования в недвижимость. К тому же с недавнего времени у россиян появилась возможность - независимо от того, есть у них собственность на Балканах или нет - вкладывать в этот рынок средства, а взамен получать ПМЖ.

Как отмечают эксперты компании IntermarkSavills, суть программы - покупка акций коммерческой фирмы на сумму не меньше 1 млн левов (€512 000). Эксклюзивность схемы инвестиций, предлагающейся российским клиентам, заключается в том, что инвестор приобретает пакет акций публичной компании, которые потом инвестируются в строительный бизнес. Таким образом, инвестор, помимо оптовой скидки на приобретение недвижимости, получает также гарантированную ренту от её последующей сдачи в аренду через управляющую компанию. Осуществлять вложение средств можно будет через компанию MSI со штаб-квартирой в Лондоне, которая первой в Болгарии воплотила данную инвестиционную схему в жизнь. Сегодня предлагается ряд «пакетов» инвестиционной недвижимости, например, 3-4 апартамента в Банско и SPA-отель категории «5 звёзд», расположенный в 300 м от профессионального гольф-поля и в 4 км от горнолыжного подъёмника. Схема инвестирования выглядит следующим образом: после выбора клиентом инвестиционного пакета недвижимости и подписания абонентского договора с юристом, который будет вести эмиграционное дело, лицензированная юридическая фирма от имени клиента открывает счёт условного депонирования в банке. На этот счёт переводится инвестиция в размере €512 000; деньги идут на покупку акций компании, которые торгуются на бирже. Покупатель становится законным владельцем приобретённого пакета лишь после получения инвестиционного сертификата из Министерства финансов. Вся процедура занимает от 3 до 6 месяцев, а через 5 лет инвестор может подавать заявление на получение гражданства Болгарии.

Но есть и другие схемы инвестиций в болгарскую недвижимость, не менее прибыльные. И в основном они опять же касаются вложений в коммерческую недвижимость - наиболее прибыльный на данный момент сегмент. «Прежде более-менее крупные болгарские компании предпочитали инвестировать в собственные офисные здания, а не арендовать площади в офисных центрах, - рассказывает Игорь Кукуй, менеджер по продажам компании Fort Noks. - С приходом на рынок Болгарии крупных международных компаний, для которых обязательным является наличие офисных помещений в бизнес-центрах, ориентация на оптимизацию расходов стала толчком к строительству крупных коммерческих центров. По понятным причинам основные бизнес-площади расположены в Софии, да и строительство новых проектов также ведётся в основном в столице. Несколько заявленных проектов „бизнес-небоскрёбов" есть в Пловдиве, Варне, Бургасе, но из-за неясности перспектив они так и остались проектами».

Однако, стоит отметить, что все крупные проекты в столице, строительство которых было начато ещё до кризиса, продолжают возводиться и не заморожены. Кроме этого ряд объектов уже сдан в этом году, то есть их строительство велось без остановок во время кризиса. Так, сдан в эксплуатацию Mall Serdika площадью 85 000 м2, в строительство которого инвестировала средства немецкая компания ECE, а в ближайшее время будет готов и финансируемый греческим инвестиционным фондом Assos Capital - The Mall площадью 220 000 м2, где есть как офисные, так и торговые площади. Крупнейший застройщик на черноморском побережье Fort Noks в настоящий момент заканчивает фундаментные работы на строительной площадке «Капитал Форт» - это 130?метровый бизнес-центр площадью 80 000 м2 на престижном бульваре Цариградское шоссе. Архитекторами проекта стали специалисты «Аткинс дизайн», прославившиеся как авторы Бурдж Дубай - самого известного небоскрёба Дубая.

Стоит заметить, что россияне - не первые игроки на рынке инвестиций в коммерческие центры. Несколько больше их вклад в курортную
недвижимость - как на побережье, так и в горах. В частности, на российский капитал строились гостиницы в Банско, а с недавних пор отечественные инвесторы предпочитают покупать недвижимость в Паничиште и Пампорово. «Пампорово сейчас превратился в современный горнолыжный курорт с первоклассными трассами, - рассказывает Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. - Это также самый солнечный зимний курорт Болгарии. Жильё здесь представлено разных типов и классов, и цены начинаются от €800 за м2. Курорт Банско предлагает более дорогое жильё стоимостью от €1 000 за „квадрат". Он также славится неповторимой природой, минеральными источниками и разнообразием горнолыжных трасс для всех категорий лыжников».

И всё же инвестиции со стороны россиян и здесь носят скорее частный характер. Потенциальные покупатели приобретают апартаменты, которые намерены некоторое время сдавать в аренду, а уж затем, в зависимости от того, насколько выросли квадратные метры в цене, их продать. Масштабных вливаний со стороны российских компаний, в отличие от их западных и восточных коллег, на рынке горнолыжной недвижимости Балкан почти не наблюдается. В то же время в крупнейший горнолыжный курорт Болгарии Боровец инвестируют оманский фонд General Reserve Fund и британское подразделение Equest Investment Balkans Plc, которые вложили около €800 млн в проект «СуперБоровец», делающий акцент не только на строительство отелей, но и на развитие инфраструктуры. Мелкие курорты в горах, такие как Рила, Пирин, Родопи и Старая Планина, - пока не представляют интереса для инвесторов, как мелких, так и крупных.

Частные, а не «корпоративные» инвестиции россиян превалируют также на черноморском рынке. «Замечены» соотечественники и на Солнечном берегу, и в Несебре, славящемся своими памятниками архитектуры и разнообразными достопримечательностями. Недвижимость здесь - на любой кошелёк, средняя цена за м2 колеблется от €800 до 1 200. «Востребован и курорт Золотые пески, - отмечает Станислав Зингель. - Он привлекает покупателей мелкопесчаными пляжами, мягким климатом и разнообразием цен. Здесь можно найти как недвижимость экономкласса, так и элитные объекты для более требовательных и придирчивых покупателей. К примеру, цены на недорогое жильё начинаются от €800 за м2, но таких предложений на сегодняшний день немного. Более дорогим, но не менее популярным является курорт Св.?Константин и Елена. Он известен своей древней культурой и экзотической природой. Минеральные источники, живописные песчаные бухты, мягкий климат придают курорту особый колорит. К тому же здесь располагаются первоклассные комплексы с развитой инфраструктурой. При покупке стоит ориентироваться на стоимость от €1 300 за м2». Становится всё более популярным и район Лозенец, который сочетает в себе морской и сельский туризм. Кстати говоря, это идеальное место для спокойного отдыха всей семьёй.

Однако сегодня частные инвесторы столкнулись в Болгарии с весьма серьёзной проблемой. Те из них, кто желает продать жильё, не может этого сделать. И проблема вовсе не в законодательных или административных преградах, созданных чьей-то злой волей. Просто рынок перегрет выведённым на него объёмом вторичного жилья, на которое в связи с кризисом отсутствует спрос. К тому же часть болгарской «вторички», и не самая маленькая часть, обладает далеко не лучшими потребительскими характеристиками. Иначе говоря, построено такое жильё на скорую руку и впопыхах. А ведь покупатель во время кризиса стал куда более избирательным и требовательным.

Кризис продаж специалисты фиксируют и на земельном рынке Болгарии. «Подобно тому, как два года назад нам поступали запросы от инвесторов, заинтересованных в покупке земельных участков под девелоперские проекты, так сейчас нам поступают обращения с просьбой реализации этих участков, - делится впечатлениями Елена Юргенева, директор по развитию бизнеса департамента элитной недвижимости компании Knight Frank. - При этом корректировать цены в соответствии с текущей рыночной ситуацией продавцы не готовы. Никто не демпингует, и рынок стоит. С другой стороны, потенциальных инвесторов, которые могли бы профинансировать проекты, сегодня нет. Девелоперы активно ищут альтернативное финансирование, не имея возможности получить его от банков, и обращаются, в том числе, к агентствам недвижимости с просьбой помочь им найти партнёров для реализации своих замыслов. Однако существующий сегодня дефицит ликвидности привёл к тому, что большинство амбициозных проектов, как в коммерческом, так и в жилом курортном сегменте заморожено до лучших времён».

Конечно, крупные отечественные игроки так или иначе идут в Болгарию, но занимаются в первую очередь глобальными проектами. Так, российская группа «Синтез» предварительно договорилась с властями Болгарии о строительстве электростанции мощностью до 200 МВт. Объект будет построен на условиях проектного финансирования с привлечением международных банков и финансовых агентств, сейчас стороны выбирают площадку. Между тем «Синтез» - не новичок на Балканах. Дочерняя компания группы - «Балкан Утилитис» - реализует проект по производству LED-ламп с применением самых современных энергосберегающих технологий. Также «Синтез» и «Балкан Утилитис» подписали меморандум о сотрудничестве с Университетом Святых Кирилла и Мефодия, расположенным в Велико Тырново: согласно тексту этого меморандума, территория университета рассматривается в качестве центра академического и прикладного развития передовых технологий.  

№ 4 (51)   |   май 2010   |   ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ

Не так давно, в 2013 году, на наших соотечественников приходилось 30-50 % продаж недвижимости в Болгарии, Испании, Италии, Черногории и других странах. В 2014 году ситуация изменилась. Экономические и политические проблемы: конфликт на Украине, европейские санкции против России, падение курса рубля, - все это поумерило аппетиты россиян на зарубежных рынках недвижимости.

подробнее

Зарубежная недвижимость - консервативный актив для инвестирования, хотя и в этом сегменте есть возможности высокодоходного, но рискованного приложения капитала. Доходность и риски инвестиций в недвижимость, как правило, находятся в прямой зависимости: чем ниже риски, тем ниже доходность объекта, и наоборот.

подробнее

Отсюда всего полтора часа езды на автомобиле до Рима и меньше часа - до популярных курортов Адриатики. Это одно из немногих мест в мире, где утром можно покорять лыжные склоны, а после обеда пуститься в плавание на яхте. Однако название итальянского региона Абруццо совсем не на слуху. «Пока не на слуху», - уточняют эксперты по недвижимости.

подробнее

Рынок недвижимости Западной Европы оправился от последствий глобального кризиса. Пессимизм инвесторов и застройщиков уступил место сдержанному оптимизму; по крайней мере, в последние 3-4 месяца наблюдается заметная активизация строительства, и у большего числа потенциальных покупателей праздный интерес сменился реальным подписанием контрактов. Банки постепенно стали увеличивать объёмы кредитования и параллельно упрощать процедуру получения кредитов.

подробнее

Изменение стоимости недвижимости, как и развитие самой сферы Real Estate на Кипре, происходило в несколько этапов. Первая «волна» была связана с активностью российских покупателей 90-х годов. До этого недвижимость на Кипре приобретали в основном граждане Великобритании, причем, приобретали с расчетом «на старость»...

подробнее