ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
13.12.17 Швейцария, кантон Вале: большие возможности маленьких курортов

Хозяйкой зимних Олимпийских игр 2026 года рассчитывает стать Швейцария. Власти и общественность этой страны обсуждают вопрос о подаче заявки на принятие Олимпиады в городе Сьон. Если оценочная комиссия МОК остановит свой выбор на Сьоне, никто не удивится. Швейцарские Альпы - ​родина снежных видов спорта. Штаб-квартира Международного олимпийского комитета находится в Лозанне. А Олимпиада при этом последний раз проводилась в стране 70 лет назад.

03.11.17 Состоялась церемония вручения призов победителям европейского конкурса European Property Awards 2017-2018

26 октября 2017 года в Лондоне состоялась торжественная церемония вручения призов победителям европейского конкурса European Property Awards 2017-2018. Коттеджный поселок БЕРЕЗКИ стал победителем среди проектов из России в двух категориях: Архитектура загородного коттеджного комплекса - Multiple Residence Architecture и Многофункциональный комплекс - Mixed Use Development.

31.10.17 В Москве состоялась крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES»

27 и 28 октября 2017 г. в Экспоцентре с успехом прошла крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES». Более чем из 30 стран мира в выставке приняли участие более 50 экспонентов. Лучшие игроки рынка представили свои проекты, среди них: Layan, Savills, DOM DE, Harmony Suites, Grekodom, Asia Invest, Schuchmann Wine Village, Immomanie, Yekta Homes, Миэль, Grupo Mahersol и многие другие. Выставку посетило более 3000 целевых посетителей.

25.10.17 Ведущие эксперты в деловой программе выставки зарубежной недвижимости MPIRES

27 и 28 октября 2017 г. в московском Экспоцентре пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости MPIRES. Выставка направлена на то, чтобы познакомить людей, желающих осуществить покупку, с теми, кто поможет осуществить эту мечту.

17.10.17 В октябре пройдет выставка зарубежной недвижимости «MPIRES 2017»

27 и 28 октября 2017 г. в московском Экспоцентре пройдет крупнейшая выставка зарубежной недвижимости «MPIRES».

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Статьи >> ТЕНДЕНЦИИ
Паевые фонды есть. Но только на Западе

ТЕНДЕНЦИИ
Паевые фонды есть. Но только на Западе

Как инвестировать свои свободные средства с минимальными рисками и максимальной прибылью? Этот вопрос волнует многих россиян. Хочется в недвижимость: она ближе, понятнее, надежнее, чем игры с ценными бумагами, которые никто не видит - у большинства они ассоциируются с чем-то эфемерным.

 

Однако вот незадача: чтобы вложиться в российскую недвижимость и приобрести не абы что, а ликвидный и прибыльный объект с целью его дальнейшей перепродажи либо сдачи в аренду, необходима сумма около 200 тыс. у. е. Обладают ею немногие. А вот 20-50 тыс. уже реально найти и инвестировать, особенно если будет предложен хороший вариант, прозрачный по документам и выгодный по доходности.


На Западе большинство частных инвесторов для этих целей используют не самостоятельные вложения, а приобретение паев инвестиционных фондов. Последние предлагают определенный уровень доходности и различные варианты с оптимизацией налогообложения. Все бело и пушисто. В 2005-2007 годах мода на создание подобных фондов добралась и до России.


Но наша исконная гигантомания и тяга к размаху не позволила охватить с их помощью широкий круг частных инвесторов: организаторы решили попросту не связываться со всякой «мелочевкой», обладающей суммами менее $1 млн. И действительно, куда проще набрать пул из пары десятков подпольных миллионеров и вложить их деньги на растущем ураганными темпами рынке недвижимости.


Но реальность оказалась сложнее. Пришел кризис, недвижимость упала в цене, инвестиции обесценились, все эти ЗПИФНы (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости) практически прекратили свое существование. Куда же деваться сегодня «бедному» частному инвестору с капиталом до 100 тыс. у. е.?


На Запад, где ЗПИФы по-прежнему популярны. Сейчас в европейских странах инвесторы предпочитают вкладывать капитал в понятные проекты с прозрачными критериями и правом голоса каждого вкладчика. Виртуальные банковские финансовые продукты часто сложно сконструированы и таят множество скрытых расходов. А здесь сами инвесторы принимают решение о покупке или продаже объектов.


Инициатор в лице руководства фонда имеет право только предлагать. Собственники фонда выносят свое решение на собраниях или с помощью выбранной ими инвестиционной комиссией о предстоящих вложениях.


Другая приятная новость: фонды предназначены в первую очередь для инвесторов с солидным финансовым бюджетом, которые не зависят от суммы, предназначенной для инвестирования. Испугались понятия «солидный финансовый бюджет»? Зря, это Европа - тут другие понятия. Минимальные суммы вложений составляют от €15 тыс. до 50 тыс. В последние годы появляется все больше фондов, которые предназначены и для инвесторов среднего финансового бюджета с минимальными вложениями от €5-10 тыс.

 

По мнению независимого финансового консультанта, специализирующегося на фондах прямых инвестиций закрытого типа, Андрея Куликова, инвесторам, которые делают акцент на спокойное развитие капитала, рекомендуется выбирать фонды, вкладывающие в разные объекты. Скажем, в фондах, занимающихся недвижимостью, возможна широкая диверсификация риска на 150 и более объектов через один-единственный фонд! Такое распыление риска реально и в фондах, инвестирующих в судоперевозки: вкладывая средства в один фонд, вкладчик становится совладельцем судового флота, состоящего из 70 и более судов разного предназначения.


Скажем, в Германии очень распространены фонды инвестиций в недвижимость и судоперевозки в силу их очень выгодного налогообложения. Не меньший интерес вызывают и фонды по вложениям в добычу полезных ископаемых (нефть, газ, уголь). К новым направлениям относятся фонды по добычи энергии из солнечного света, ветра и старой древесины.


В случае инвестиций в западные закрытые фонды условия приблизительно таковы: инвестор подписывает заявление на вхождение в фонд и обязуется внести соответствующую сумму до определенного времени. Досрочный выход раньше был невозможен - это связано с задействованием капитала в проекте.


Но в настоящее время существует рынок вторичных фондов: инвестор вправе предложить свой пай другим инвесторам или фондам. Цена определяется рынком. Некоторые инициаторы оговаривают возможность досрочного выхода из фонда по особым причинам (развод, смерть и т. п.). Можно также переписать свои вложения на нового инвестора из круга знакомых.


Наконец, вопрос получения прибыли решен достаточно адекватно. Инвесторы получают из фонда регулярные выплаты, а в конце действия фонда (например в результате продажи всего инвестиционного портфеля недвижимости), они получают остаточную выплату. Некоторые фонды не делают регулярных выплат, а реинвестируют промежуточную прибыль. В таком случае выплата прибыли происходит после ликвидации фонда.


Все просто и понятно, все работает.

 

Справка
В чем преимущества закрытых фондов перед открытыми?
Ответ дает теория портфеля Гарри Марковица, за которую ему была присуждена Нобелевская премия в области экономики в 1990 году. Согласно ей, риск активов рассматривается как риск составляющих единого портфеля, а не отдельно взятых единиц.

 

Включение фондов прямых инвестиций закрытого типа в финансовый портфель инвестора существенно снижает общий риск портфеля, повышая его общую доходность. При этом не наблюдается прямой корреляции этих фондов и курсов на биржах. То есть перевозки груза в мире будут осуществляться с помощью судов (95%) всегда, даже в кризисные периоды, а нефть и газ необходимы независимо от того, есть кризис или нет, не говоря о недвижимости, в которой мы живем и работаем. Фонды прямых инвестиций закрытого типа вкладывают средства инвесторов в реальные проекты, чтобы сохранить капитал, защитить его от инфляции и получить стабильную прибыль из производственных процессов, понятных каждому инвестору.

 

 

Андрей Куликов, независимый финансовый консультант, специализирующийся на фондах прямых инвестиций закрытого типа:


- Как происходит выбор объекта для инвестирования? В качестве иллюстрации остановимся на фонде недвижимости ZBI 6. Выбор объектов для инвестирования происходит на основании целого ряда критериев. Один из них - выгодная закупочная цена: фонд закупает только ту недвижимость, которая соответствует фактору 11,5. Этот фактор описывает соотношение аренды к закупочной цене объекта. Пример: закупочная цена недвижимости €1,1 млн; годовая аренда из этой недвижимости - €100 тыс., она соответствует фактору 11 (€1,1 млн/100 тыс.).


В среднем доходность недвижимости уже при закупке составляет около 8,7% (фактор 11,5). Закупленная недвижимость входит в имущество фонда один к одному, без типичной в этой области наценки на закупочную стоимость объектов.


Абсолютно для всех пригодных объектов существует так называемое правило first-look. Это значит, что все пригодные объекты стоимостью от €1 млн должно быть предварительно представлены инвесторам фонду. Цель - предотвратить риск предварительной покупки выгодных объектов менеджерами на свой счет. Подобная норма является частью рабочих договоров с менеджерами ZBI.

 

Михаил МОРОЗОВ
Источник - ZagranDom.ru
18.05.2011
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ПУТЕВОДИТЕЛЬ
Андреевский спуск: Арбат под Лысой горой

Относительно «киевского Арбата» сомнений не было: сто киевлян из ста уверенно назовут Андреевский спуск (узвоз). Такое имя у улицы появилось примерно в середине XVIII века, после того, как на ней по повелению Елизаветы Петровны была построена церковь Андрея Первозванного.

подробнее

ЛАТИНСКАЯ АМЕРИКА: ОБЗОР РЫНКА …где много диких обезьян, дешёвых домов, социалистических правительств, иностранных инвестиций

Мечты Остапа Бендера сбываются! Облачаемся в белые брюки, едем в Рио и покупаем свой дом - сейчас для этого самое время.

подробнее

ПРОЕКТЫ
Sun Republic: квартира в дюнах

Коста-дель-Соль, Слънчев бряг, Саулкрасты... Что общего у этих курортов? Все они носят одно имя, которое в переводе обозначает «солнечный берег».

подробнее

ФИНЛЯНДИЯ: ПРОЕКТЫ
«Княжеский»: современность в атмосфере традиций

Несколько лет назад в обиход российских покупателей европейской недвижимости вошли понятия «доходность» и «ликвидность». Итоговый вывод россиян («Приобретать надо только то, что можно без проблем сдавать в аренду, а в случае чего - продать быстро и с существенной прибавкой к цене покупки» или, как формулировали продвинутые пользователи, «Имеет смысл обращать внимание исключительно на быстрорастущие рынки») казался абсолютно верным - до наступления кризиса. Кризис же начал предъявлять претензии к деталям, в результате сделав вышеозвученные истины не столь абсолютными.

подробнее

ПРОЕКТЫ
Канадский паспорт на все времена

Существует мнение, что синий канадский паспорт - самый желанный в мире. По совокупности гарантируемых его обладателю прав, социальных льгот и визовых свобод он, пожалуй, даже превосходит синий американский. Немаловажно, что канадская система здравоохранения считается одной из лучших в мире.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ
  
200x100
200х100-