|
По данным исследования «Русские инвестиции в зарубежную недвижимость», проведенного международным брокером «Транио», лишь 10,7 % опрошенных риелторов полагают, что торговая недвижимость популярна у русскоязычных покупателей. Но с каждым годом этот тип объектов становится все более востребованным.
Спрос на торговую недвижимость на международном рынке заметно вырос за последний год. Согласно информации Colliers, в 2014 году в Европе и на Ближнем Востоке объем инвестиций увеличился на 17 % — до €51,8 млрд, и это самый высокий показатель после кризиса. Более 30 % капитала (€16,9 млрд) было вложено в рынок Великобритании. На втором месте — Германия. Очевидно, в этом году будет взята новая высота: в I квартале 2015 года в торговую недвижимость региона инвестировано на 94 % больше средств, чем за аналогичный период 2014-го.
Торговый сектор в большей степени, чем другие типы недвижимости, зависит от состояния экономики. Поэтому для инвестиций предпочтительны страны со стабильными показателями. Эксперты «Транио» рекомендуют инвестировать в торговую недвижимость Австрии, Великобритании и Германии. Плюсы этих рынков: растущий ВВП, низкая инфляция, сокращающаяся безработица, надежная юридическая система, доступное кредитование.
Самая популярная страна для покупки торговых объектов (и коммерческой недвижимости в целом) — Германия. На нее приходится свыше 45 % заявок на приобретение торговых помещений на сайте «Транио». Инвесторов привлекают торговые центры во всех городах Западной Германии.
Выгодно инвестировать и в торговую недвижимость Великобритании. Торговые помещения в центре Лондона входят в число самых дорогих в мире по стоимости аренды. По данным компании Colliers, аренда на главной торговой улице — Бонд-стрит выросла за год на 25 % — до £1500 за фут2 в год. Доля вакантных помещений в центральном Лондоне в 2014 году была минимальной за последние семь лет. А вот спрос со стороны арендаторов и инвесторов постоянно растет.
В Австрии наибольший интерес вызывают стрит-ритейл и торговые центры в наиболее оживленных местах. По прогнозам компании Cushman & Wakefield, в 2015 году повысятся и спрос со стороны арендаторов, и арендные ставки. Среди иностранных инвесторов преобладают немцы, но в последние годы объекты в Вене все чаще покупают россияне.
В Австрии, Великобритании и Германии имеет смысл вкладываться в недвижимость городов, где нет курортной составляющей, а деловая активность высока в течение всего года. Это столицы (Берлин, Вена, Лондон) и крупные региональные города (Грац, Дюссельдорф, Зальцбург, Инсбрук, Манчестер, Мюнхен и другие).
«Недвижимость в крупных городах более ликвидна и имеет меньше шансов остаться невостребованной, — отмечает консультант по инвестициям «Транио» Анна Курьянович. — Неправильно утверждать, что населенные пункты и города с населением до 50–100 тыс. человек являются высокорискованными. Например, торговая недвижимость в центральной части небольшого населенного пункта в Германии более надежное вложение, чем такой же объект в крупном городе, но не в самом лучшем районе. В любом случае необходимо проводить тщательные процедуры due diligence, в том числе проверяя перспективы конкретного места и окружения».
В большинстве стран торговая недвижимость приносит 5–8 % в год рентного дохода. Самая низкая доходность у магазинов на центральных улицах (около 4–5 %). Далее следуют торговые центры (5–6 %) и торгово-складская недвижимость (6–7 %). Это объясняется тем, что у помещений в центре меньше риски остаться без арендаторов и меньше доля вакантных площадей. В районах с плохим транспортным сообщением доходность достигает 10 % (из-за повышенных рисков, связанных с простоями). По мнению экспертов «Транио», порог инвестиций в качественные центральные объекты стрит-ритейла начинается от €1 млн. Торговые центры требуют гораздо больших вложений — примерно от €5 млн.
Например, за €10,5 млн в Баварии предлагается торговый центр Rewe с внутренней нормой доходности (IRR) 8,1 % и 15-летним жестким (без права выхода) арендным контрактом. В том же регионе за €7,3 млн можно купить строящийся гипермаркет Metro Group площадью более 3 тыс. м². IRR — 8,6 % годовых, арендная плата — около €494 тыс. в год.
Покупателям с бюджетом €4,3 млн подойдет вариант супермаркета в Баден-Вюртемберге с IRR 8 % и договором аренды на 15 лет. В Нижней Австрии €840 тыс. инвестиций в магазин (более 600 м²) обеспечат €72,9 тыс. чистой аренды в год (рентная доходность — 8,7 %).
Негативные экономические факторы (инфляция, рецессия, падение потребительского спроса) заставляют продавцов уходить из бизнеса — собственники недвижимости могут остаться без арендаторов. Обезопасить себя от макроэкономических рисков сложно. Основной совет — перед покупкой инвестиционной недвижимости изучать прогнозы на ближайшие годы.
Чтобы не только сохранить, но и приумножить средства, нужно иметь гарантии. В этом качестве выступают в первую очередь арендаторы. Разумно выбирать арендаторов с инвестиционными рейтингами от BBB– до AAA. В Лондоне это Marc & Spencer, Tesco, Sainsbury’s, в Германии — Aldi, Edeka, Lidl, Metro, Rewe, среди фастфудов — Burger King и McDonald’s. Подписав договор аренды торгового центра, такие компании точно выполняют свои обязательства — для подобных объектов банки охотно дают кредиты.
При инвестициях в торговые центры пристального внимания заслуживает якорный арендатор — компания, занимающая 45–70 % площадей комплекса. Этот арендатор обеспечивает основной поток посетителей в торговый центр или комплекс — во многом с ним связана общая прибыль.
«Успех торгового центра опирается на якорного арендатора — крупную известную сеть, которая своим именем привлекает клиентские потоки для более мелких арендаторов, — говорит Анна Курьянович. — Как правило, строительство начинается после подписания договора аренды с главным арендатором торгового центра. Такой договор требуют банки, чтобы организовать финансирование объекта. Якоря имеют определенные льготы в арендной ставке. Мелким розничным арендаторам обычно приходится платить более высокую арендную плату за квадратный метр по сравнению с якорными арендаторами. Договоры заключаются на срок не менее 10 лет. Но если ключевой арендатор принимает решение не продлевать договор аренды, для собственника это влечет большие финансовые потери».
Обезопаситься от инфляции помогает индексация ставок аренды. В Австрии и Германии они обычно пересматриваются ежегодно в соответствии с индексом потребительских цен. В Великобритании индексация практикуется не повсеместно — ставки аренды пересматриваются каждые пять лет в зависимости от рыночных цен.
Целесообразно заключать длительные договоры — на 10–15 лет, которые ежегодно индексируются по мере роста инфляции. Арендаторам невыгодно прерывать договоры досрочно, чтобы не рисковать своей репутацией. У собственника существуют аналогичные обязательства перед арендатором. В противном случае тот, по чьей инициативе разрывается договор, выплачивает компенсацию.
Анна Курьянович советует перед принятием решения провести всесторонние экспертизы и убедиться, есть ли у арендатора возможность выйти из договора ранее окончания срока аренды. «Безусловно, следует проверить надежность объекта коммерческой недвижимости: конкретное местоположение, его конкурентное окружение, планы развития. Экономия на оплате услуг независимых экспертов неуместна».
Юлия Кожевникова
Дайджест недвижимости
ИЮЛЬ–АВГУСТ 2015 № 6 (103)
Источник - ZagranDom.ru
08.07.2015
| 
.svg.png){kind=small}
