ПОИСК ПРОДАЖИ
ПОИСК АРЕНДЫ
ПОИСК КОМПАНИЙ
Быстрый переход к стране
Новости
05.04.19 Cybarco объявляет о втором этапе продаж и строительства вилл Akamas Bay Villas на берегу моря

Ведущий девелопер в сфере недвижимости класса люкс Cybarco объявил о втором этапе продаж и строительных работ вилл премиум-класса Akamas Bay Villas, расположенных на береговой линии в самой живописной и уединенной части Кипра неподалеку от полуострова Акамас.

20.03.19 Свои метры у моря

Представляем пять европейских локаций 2019 года,
подходящих для летнего отдыха и инвестиций

20.03.19 Трансграничные сделки

Как меняется глобальный рынок коммерческой недвижимости?

27.10.18 Интерес жителей из регионов к инвестиционному гражданству вырос на 50%

Количество запросов от состоятельных жителей регионов по программам инвестиционного гражданства увеличилось вдвое с начала года, отмечает Ирина Мошева управляющий директор Moscow Sotheby's International Realty. В фокусе предпочтений - кипрская программа получения паспорта ЕС и карибский «паспорт путешественника». Особый интерес вызывает Черногория.

21.09.18 Moscow Overseas Property Show

В Москве уже в четвертый раз пройдет закрытая выставка недвижимости, миграции и инвестиций - Moscow Overseas Property Show.

Читать rss-поток www.ZagranDom.ru
Читать rss-поток www.ZagranDom.ru в Google




Rambler's Top100

Превращаем офисы в лофты

Кризис 2008 года заставил инвесторов кардинально пересмотреть стратегии: предложение в коммерческом сегменте начало опережать спрос, владельцам офисной недвижимости пришлось подсчитывать убытки. Одним из наименее затратных и наиболее эффективных способов решения проблемы оказалось превращение офисных площадей в квартиры и апартаменты для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

 


Редевелопмент офисов стал настолько масштабным, что в некоторых европейских странах были приняты законы, которые регламентируют и упрощают перепланировку подобного рода. Наиболее показателен пример Великобритании, где в 2013 году правительство утвердило трехгодичную программу, позволяющую домовладельцам трансформировать нежилые помещения в дома и квартиры без предварительного согласования с органами местного самоуправления (так называемую Permitted Development). Результат превзошел все ожидания: по примерным оценкам Британского совета по офисам (British Council for Offices), только за 2014 год в жилой фонд было переведено около 570 тыс. м2 офисных площадей - в три раза больше, чем с 2000-го по 2011-й. Программа была признана успешной и в 2015-м получила статус постоянной.


По словам ведущего специалиста агентства Longrad, партнера Tranio в Великобритании Романа Григорьева, в настоящее время редевелопмент пустующих офисных помещений в жилые по-прежнему актуален. «Некоторое время назад в этой сфере наблюдался кратковременный спад, вызванный опасениями девелоперов по поводу возможного закрытия программы Permitted Development в мае 2016 года, но как только она была продлена, вернулся прежний темп. В отдельных районах, например в Кройдоне, перепланировка приобрела такой размах, что ситуация изменилась на прямо противоположную: доля вакантных офисных площадей снизилась, арендные ставки выросли. Впрочем, это никак не затронуло спрос на лофты, которые из-за дефицита жилых помещений в любом случае остаются востребованными».
Если говорить об особенностях британского редевелопмента, то к его плюсам относятся отсутствие бюрократических препон, минимальные затраты на строительство и стабильный доход (15-25% в год). Минусы - снижение стоимости переделанного здания, что затрудняет его перепродажу по большей цене?-??это означает некоторый проигрыш обычным проектам в конкурентной борьбе.


Закон, аналогичный британскому, был принят и в Испании, где с 2010 по 2013 год из-за кризиса закрылось более 12 тыс. предприятий. Единственным спасением для владельцев коммерческой недвижимости стал быстрый и беспрепятственный редевелопмент в апартаменты, которые затем выставлялись на продажу или сдавались в аренду. Именно поэтому в октябре 2013 года испанский Верховный суд (Tribunal Supremo) дал владельцам офисных и промышленных помещений официальное право на самостоятельную и не требующую дополнительных согласований перепланировку объектов (при условии, что она не будет иметь негативных последствий для здания и не причинит неудобств соседям).


Британский и испанский прецеденты знаковые, но отнюдь не единственные в своем роде. Так, по данным крупнейшего американского аналитического агентства в сфере коммерческой недвижимости CoStar, тема редевелопмента актуальна для по меньшей мере половины офисного рынка США. Речь идет не только о колыбелях лофт-индустрии - нью-йоркских Манхэттене и Бруклине, но и о крупных городах центральной части страны и Восточного побережья, таких как Канзас-Сити (Kansas City), Сент-Луис (St.?Louis), Милуоки (Milwaukee) и Кливленд (Cleveland).


Те же тенденции наблюдаются в мегаполисах практически по всему миру: так, в австралийском Сиднее, согласно отчету Colliers International, в 2015 году в квартиру был превращен каждый пятый офис категории B и С, а в Москве в лофты переделывают целые бизнес-центры («Царская площадь», «Пресня Сити» и «Савеловский Сити»).


Перевод бывших офисных помещений в квартиры и апартаменты - проекты, которые приносят прибыль, быстро окупаются и становятся все популярнее у инвесторов со всего мира.

 


Три причины, по которым стоит задуматься о перепланировке офисов в жилье.


1. Это прибыльно. Как правило, промышленные или офисные помещения на «горячем» рынке стоят намного дешевле, чем квартиры или дома сопоставимого размера. Допустим, бывшая типография площадью 500 м2 в лондонском Тоттенхэме обойдется покупателю в $1,34 млн, а особняк вдвое меньшей площади, расположенный неподалеку, будет стоить в два раза дороже. Даже если заложить в смету редевелопмента максимум затрат (от расходов на стройматериалы до оплаты юридического сопровождения сделки), прибыль от продажи объекта с лихвой покроет все расходы.


2. Это востребовано. Типичные обитатели лофтов?- успешные бизнесмены, студенты и молодые бездетные пары. Всех этих людей объединяет заинтересованность в постоянном или временном жилье рядом с работой в центре города. Многих из них привлекает уникальный дизайн бывших офисов и складов. Перепланировка отнимает намного меньше времени, чем возведения с нуля, а лофты с их высокими потолками, большими окнами и просторными комнатами дают любителям эклектики и индустриального стиля отличный шанс придумать интерьер «для себя». Кроме того, иногда подобный редевелопмент позволяет решать социальные вопросы: скажем, в Германии бывшие офисы переделывают в общежития для беженцев.


3. Это быстро окупается. Если офисная, складская и промышленная недвижимость в крупнейших городах Европы и США при доходности около 5-7% в год окупается арендой в среднем через 15 лет, то доходность на собственный капитал от проектов Added Value, в том числе редевелопмент офисного здания и его перевод в жилой фонд при примерных сроках реализации 18-36 месяцев (в зависимости от объема работ и наличия всех необходимых разрешений), достигает 15-30%.

 


При переводе коммерческой недвижимости в жилой фонд необходимо помнить несколько важных моментов.


1. Утвердить проект на муниципальном уровне. Первое, с чем сталкиваются застройщики в процессе согласования, - градостроительные нормы. Ограничения по количеству жилых помещений на гектар, план развития города, куда может не вписаться перестроенное здание, местные законы (в той же Испании власти запрещают перепланировку, если здание находится в промышленной зоне) и т.?д. К тому же муниципальные власти не всегда горят желанием отдавать офисы в редевелопмент: как правило, жилая недвижимость приносит в городскую казну меньше налогов, чем коммерческая, а масштабная перепланировка готовых офисных зданий в многоквартирные дома (допустим, в рамках нескольких кварталов) часто требует изменения социальной инфраструктуры.


2. Согласовать перепланировку с соседями. Редевелопмент офисов в жилые квартиры - сложный процесс, который касается всего здания целиком, а в некоторых случаях затрагивает и соседние дома. Во избежание непредвиденных расходов или судебных тяжб следует сообщить о предстоящих работах всем соседям. То, как вы будете это делать, зависит от законодательства страны и даже конкретного города, в котором намечены работы. И если, к примеру, в Мадриде соседей достаточно просто поставить в известность о грядущей перепланировке, то в Барселоне придется каждому из них разослать по заказному письму с контактной информацией и описанием проекта, после чего ждать ответа и надеяться, что никто не будет возражать. Именно из-за отсутствия проблем с арендаторами редевелопмент нежилой недвижимости намного более удобен, чем перепланировка уже функционирующего жилого дома.


3. Перевести здание из одной категории в другую с юридической точки зрения. Во многих странах использование офиса в качестве жилого помещения запрещено на законодательном уровне. Помимо запрета на прописку это означает целый ряд дополнительных ограничений: в той же Испании нельзя сдавать такие помещения в аренду. Так что нужно юридически грамотно оформить перевод здания из нежилого фонда в жилой. Детали процедуры варьируются в зависимости от страны, но обычно она включает три основных этапа: сбор необходимых документов, согласование перепланировки в местном департаменте по строительству и перерегистрацию права собственности.


4. Убедиться, что здание отвечает всем санитарно-техническим нормам. Прежде чем недвижимость получит статус жилой, она должна пройти экспертизу на соответствие санитарно-техническим нормам. Помимо обязательных работ по проведению в новый дом коммуникаций застройщик должен соблюсти целый ряд требований: от установки вентиляции и систем противопожарной безопасности до обеспечения шумо- и теплоизоляции. И описанные выше достоинства лофтов рискуют легко превратиться в недостатки. В частности, помещения могут оказаться слишком просторными, чтобы получать достаточное количество естественного освещения, а стены?- не пройти проверку на допустимый уровень пропускаемого шума. Особенно остро этот вопрос встает в странах, придерживающихся концепции зеленого строительства (например, в Германии, где с начала 2016 года действуют новые стандарты в области энергоэффективности для жилой недвижимости).

  

Сергей Акинфиев
Дайджест недвижимости, сентябрь 2016 № 7 (114)
08.09.2016
Оформить подписку
ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ДРУГИЕ СТАТЬИ ЗАРУБЕЖНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ПРОЕКТЫ
Кипр давит на газ

Нынешний год для Кипра может стать одним из самых значимых за последнее время. Пока гиганты Европы решают судьбы младших собратьев и ищут пути выхода из глобального кризиса, Кипр медленно, но верно идет к стабильности. В июле Кипр получил право председательствовать в Евросоюзе. Полгода назад на кипрском шельфе был найден источник природного газа с объемом запасов от 140 до 225 млрд м3.

подробнее

Израиль: маленькая страна для больших вложений

Как снизить риски зарубежных сбережений и инвестиций? Сейчас этот вопрос особенно актуален для резидентов РФ. Курс доллара и евро не внушает оптимизма.

подробнее

Кактусовый рай

Долгое время Мексика была для нас далекой экзотической страной, овеянной неизвестностью. Даже  несмотря на то, что достаточно часто была на слуху и фигурировала в кинофильмах. Теперь россияне открывают ее с другой стороны – как страну, где можно совершать инвестиции в недвижимость

подробнее

Московская Международная Выставка Недвижимости за границей

С 1 по 3 октября в Экспоцентре на Красной Пресне прошла Московская Международная Выставка недвижимости за границей - INTERHOME. Посетители получили возможность выбора недвижимости в различных странах и смогли рассмотреть и сравнить предложения по продаже и аренде недвижимости...

подробнее

ЗВЕЗДНЫЙ ПРОГНОЗ
Евгений Муравич: «Португалия хороша всегда»

Зрители могут помнить Евгения Муравича по фильмам Дуни Смирновой «Два дня» и «Кококо». Но он вовсе не артист, а журналист, преподаватель португальского языка и переводчик, окончил Санкт-Петербургский университет.

подробнее

ВСЕ СТРАНЫ