Восточный эксперимент европейского уровня

Makarios Group – компания, хорошо известная в инвестиционно-строительных кругах. Причем, не только Москвы и Подмосковья, но и, например, Калужской области, где она "обустраивает" производство льняных тканей, в Узбекистане и Туркмении, где возводит промышленную цепочку для полной переработки хлопка-сырца, Китая, где строит транспортную магистраль. Но даже те, кто признает за компанией немалый опыт и финансовую стабильность, были несколько обескуражены ее выходом на рынок Армении. Слишком уж тот противоречив, непредсказуем, коварен, слишком уж задиристо ведет себя с "пришельцами", слишком уж много таит для них опасностей – как объективного, так и субъективного характера.

Пусть никто не обижается, но Армения в целом и Ереван в частности пока не ассоциируется с местом процветания и оптимального вложения капиталов. Конечно, проехав по армянской столице, можно заметить, что город потихоньку отстраивается. Но все равно неизвестно, чего в нем больше – действующих строительных площадок или заброшенного "недостроя", свидетельства поражения армянских и некоторых иностранных компаний, бросивших строительство иногда на уровне 40%, а иногда и 60% готовности. Утверждения, что за последние 5 лет падения цен на квартиры в Ереване не наблюдалось ни разу и что сейчас цена ереванского квадратного метра растет не по дням даже, а по часам, в принципе верны. Но меркнут перед тем фактом, что даже в центре города этот метр можно сторговать за $200, $150, а то и $120 – хотя и в доме не самого лучшего качества. В новостройках цена, естественно, выше и доходит до $800 – что тоже мизер по сравнению с ценами Москвы.

Что касается элитного жилья (элитного в том смысле, какой вкладывают в это определение жители Парижа, Лондона, Нью-Йорка и прочих политических и экономических мировых столиц), то такого в Ереване практически нет, как нет и существенного отложенного спроса на него. Особо требовательные клиенты вынуждены покупать квартиры в "сталинках" и потом переделывать от начала до конца, придавая им шик-блеск. Но и это ничего не значит, поскольку их дом почти наверняка будет находиться в непрезентабельном окружении.

"Шанхай", требующий немедленного расселения, – еще одна из глобальных проблем Еревана. И решается она с огромным трудом – расселение часто проходит с серьезными нарушениями, а компенсации, предлагаемые обитателям сносящихся домов, нередко не устраивают население, да так, что люди подчас организуют демонстрации и митинги протеста, пытаясь добиться справедливости. Состояние же городских коммуникаций отчаянное настолько, что с демонстрациями и митингами впору выходить сотрудникам строительных компаний, плохо себе представляющим, как решить эту проблему без привлечения средств из бюджета города, у которого денег нет. Вот как хочешь, так и крутись.

Однако, по признанию самих инвесторов и строителей, все эти бытовые проблемы "перешибаются" по степени значимости двумя проблемами совершенно другого порядка. Первая и меньшая – юридическое младенчество армянского рынка, практически не знакомого с понятиями "кондоминиум", "Товарищество собственников жилья", "ипотека" и т. д. Вторая и наибольшая – присущая Армении специфика отношений, сила которой несравнима с силой закона, экономического расчета и даже элементарного здравого смысла. Никто и ничего не сделает в Ереване, пока его контакты с "представителями на местах" не станут по-настоящему тесными и дружескими. Никто и ничего не сможет противопоставить решению одного армянина помочь другому армянину (кстати, подобная помощь отнюдь не всегда оказывается за деньги).

Между прочим, любопытный факт. В Латвии, где что ни день, то какой-нибудь очередной скандал с русскоязычным населением, проживает около 40% русских. В Армении, где дружеские и даже братские связи с Россией считаются чем—то само собой разумеющимся, русских и вообще не-армян – не более 3%. Цифры можно оценивать по-разному, но 97% населения страны – этнически однородно, и с этим приходится считаться. Считаться получается не у всех, хотя компании, потерпевшие фиаско на армянском рынке, не любят об этом говорить. Но у Makarios Group, кажется, получилось: они ударили по рукам с представителями первого эшелона власти, причем, умудрились сделать это на законных основаниях. И это одна из самых главных причин того, что их строительство не пополнит собой ряды "недостроя", а подойдет к логическому завершению, запланированному на середину 2005 года.

Идея обустроить так называемый Малый центр Еревана, точнее, ту его часть, что расположена на пересечении улиц Туманяна и Теряна, рядом с театром Оперы и площадью Свободы, родилась, мягко говоря, давно: великий армянский зодчий Таманян, мечтавший превратить Ереван в европейский город с восточным колоритом, спроектировал "Северный проспект" еще в 1924 году. Но у советской Армении денег на грандиозный проект так и не нашлось – в итоге центр Еревана был застроен стихийно, и армянская столица осталась вообще без главной улицы.

То, что между идеей и ее реализацией прошло немало лет, абсолютно понятно. Не было бы ничего странного, если бы за этот проект так никто и не взялся. Странно как раз, что кто—то взялся. А то, что этот кто—то – Makarios Group, вообще вызывает массу вопросов.

Если бы в составе руководства компании были этнические армяне, все было бы ясно как дважды два. Но таковых там нет, и вообще с Арменией компанию ничего не связывает. Это первое. Второе: как бы не храбрились представители Makarios Group, экономическая выгода проекта, носящего название NORD, выглядит сомнительной. Общая стоимость NORD оценивается примерно в 24 миллиона долларов, подавляющее большинство этой суммы составляют деньги Makarios Group, явно вложенные в строительство без расчета на быстрый возврат. Что, конечно, убеждает всех в финансовой состоятельности компании, но одновременно заставляет пожать плечами: в Москве дела подобным образом ведут лишь те, кто на 200 процентов уверен в огромном покупательском интересе к своему проекту и кто не боится, что высокая цена квадратного метра отпугнет клиентов.
В Ереване же компании, видимо, пришлось "вкладываться по полной" потому, что доверие армянских покупателей к строительной сфере подорвано – слишком часто "стройки века" превращались в "недостройки". Да и такого гигантского спроса на элитное жилье, как в Москве, в Ереване, повторим, нет. А представителей диаспоры, на чье внимание к проекту очень рассчитывают в Makarios Group, вряд ли возможно было увлечь красивыми рассказами о будущем величии.

Сотрудники компании утверждают, что проект окупится уже спустя полгода-год после ввода комплекса в эксплуатацию. Так ли это будет на самом деле, покажет время. Просто надо признать, что у Makarios Group, решившей создать градостроительную "визитную карточку" нового Еревана, были свои резоны сделать это – скорее всего, таким образом холдинг хочет застолбить за собой место на армянском рынке.

Настала пора рассказать о том, что же представляет собой первый элитный офисно-жилой комплекс армянской столицы – NORD. Он состоит из 3 частей – трех жилых 8-этажных зданий, 15-этажной жилой башни и 8-этажного бизнес-центра. В общей сложности комплекс рассчитан на 84 квартиры площадью от 120 до 280 квадратных метров (от 3 до 6 комнат). Наиболее интересными, с точки зрения архитекторов, являются квартиры в башне: здесь один этаж – это одна квартира, а на самом верху расположена единственная в комплексе двухуровневая квартира площадью 300 квадратных метров. Справедливости ради необходимо отметить, что расселение домов, на месте которых строится NORD, Makarios Group провела четко и без нарушений – так, что в результате никто не остался в обиде.

Наверно, заевшейся Москве предлагаемая в новом комплексе инфраструктура покажется обыкновенной. Но для Еревана такой уровень обслуживания – настоящий прорыв. Обитатели NORD будут иметь собственную котельную с котлами фирмы Viessmann, лифты производства фирмы KONY, оптико-волоконные системы связи и скоростной Интернет, комплексную систему средств пожарной сигнализации и автоматики, собственного консьержа, круглосуточную охрану и т. д. Кроме того, число машиномест почти втрое больше числа квартир – машиноместа жильцы вправе выкупать. Первые этажи отданы под торгово-ресторанные помещения, так что, не покидая территории комплекса, можно устраивать деловые обеды или дружеские вечеринки, заниматься в фитнесс-центре или работать в офисе (об этом, впрочем, чуть позже).

Что касается цен: сейчас квадратный метр жилья в NORD стоит от $910 до $1.300, а к середине 2005 года его цена, по оценкам специалистов, дорастет до $1.500 (претендентам на квартиры предлагается система рассрочки: 50% цены – сразу, 50% – поэтапно, до конца строительства). Эксплуатация комплекса будет поручена специализированной фирме – ее работа обойдется жильцам в сумму не больше $1 с квадратного метра в месяц. Машиноместо же можно выкупить, заплатив около $5.000. Одним словом, набегает. Но, "выбирая NORD, вы выбираете не только квартиру, но и стиль жизни" – в Ереване начали использовать рекламный слоган, актуальный для Москвы лет 10-15 назад, на заре появления "строительной элиты".
Совершенно не исключено, что, оценив динамику продаж в NORD, общую динамику роста цен на недвижимость в Ереване и приняв во внимание некоторые другие факторы, Makarios Group "заморозит" определенную часть квартир, отложив их продажу на будущее. И это понятно. А вот политика компании в отношении бизнес-центра, возможно, понятна не до конца – впрочем, лишь тем, кто не знаком со спецификой армянского рынка.
Известно, что интерес к офисным площадям в Ереване есть, пусть и не такой большой, как в Москве. В армянской столице найдется энное число компаний, считающих свое нынешнее местожительство нереспектабельным и с удовольствием готовых поменять адрес. Найдутся и те, кто пока не имеет своего представительства в Ереване, но не прочь его открыть – конечно же, прописавшись в хорошем месте. Тем не менее, Makarios Group до сих пор не предложила площади в бизнес-центре ни к продаже, ни к аренде.

Оставит ли компания бизнес-центр в своем распоряжении, подписав договоры с несколькими арендаторами, отдаст ли в руки одного, "оптового" покупателя или станет распродавать по частям – вопрос еще окончательно не решен. И это одна из причин, почему потенциальных клиентов держат в полном неведении относительно даже примерной стоимости площадей или размеров арендных ставок.

Вторая причина заключается в том, что строительство офисной части NORD находится еще в самом начале – а в Ереване никто не будет вкладывать деньги в помещение, если не может его увидеть, пощупать или при желании попробовать на вкус. Из чего ясно, что объявлять цены сейчас было бы совершенно неверным ходом – как с точки зрения экономики, так и с точки зрения "пиара". Так что бизнесменам и предпринимателям остается только гадать, во сколько может обойтись офис в 6-этажном бизнес-центре, где каждый этаж разбит на 3 блока, а в общей сложности занимает 1.200 квадратных метров.

Одним словом, NORD, считающийся в Ереване "стройкой № 1" и находящийся под личной опекой президента Армении Роберта Кочаряна, – проект неоднозначный. Возникает ощущение, что все его участники чего-то не договаривают, чего-то главного, что снимет все вопросы и расставит все по своим местам. Но пусть это останется их тайной. Остальные же игроки рынка с любопытством ждут, чем закончится вся эта российско-армянская история. Ждут, чтобы понять: не пора ли начать экспансию в Армению? И не опоздали ли они, осторожничая и просчитывая? А вдруг на строительстве NORD компания Makarios Group нашла то, чему нет цены, к чему невозможно применить ни одну из существующих систем измерений. Можно лишь туманно намекнуть на присущую Армении специфику отношений, сила которой несравнима с силой закона, экономического расчета и даже элементарного здравого смысла.

Скорее всего, Makarios Group, рискнув, уже завоевала право выступать на рынке Армении если не в роли хозяев, то в роли ближайших друзей хозяев. Друзей приятных и желанных, для которых создан "режим наибольшего благоприятствования" и которым обеспечена поддержка во всех начинаниях.

Валерия МОЗГАНОВА
Фото: из архива Makarios Group

Источник - ZagranDom.ru
28.03.2004