|
 На западе или на востоке? Прежде чем искать в Германии жилье, придется ответить риэлтору на этот принципиальный вопрос.
О торможении экономики наиболее развитых стран мира слышали, наверное, уже все. В Германии в последние два года тоже говорят только об этом. Немцам стало сложнее брать кредиты, в результате жилья тут строится меньше: только за прошлый год сокращение составило 10%. Снижение покупательной способности германских кошельков заметили даже на курортах Испании и Кипра, где граждане ФРГ традиционно были самыми активными заказчиками вилл и апартаментов. Сейчас их первенство на Средиземноморье под вопросом. Однако если вы россиянин и собрались покупать жилье в самой Германии, то общенациональное торможение вам только на руку: стабильность – удачный момент с точки зрения цен.
Не следует только забывать, что "средняя температура по больнице" (т.е. вывод об общей стабильности рынка) складывается из отдельных показателей на местах. А они даже в крупных городах Германии, не говоря уже о провинции, могут отличаться в разы. Например, Лейпциг оценивается сегодня вдвое дешевле Штуттгарта. При этом в первом городская квартира (а именно таунхаус, или Reihenhaus по-немецки) при цене 130.000-240.000 евро за прошлый год вообще не подорожала. В Штуттгарте же (270.000-530.000 евро за аналогичное жилье) цены растут непрерывно – несмотря на любые финансовые бури.
Таких примеров тут множество. Современная объединенная Германия – рынок крайне неоднородный, но именно в этом, с точки зрения покупателя "со стороны", его плюс. Выбор широк, как нигде.
Если вы не стеснены в средствах и надеетесь через несколько лет купленный дом не без выгоды перепродать – добро пожаловать в западные и южные федеральные земли: Баварию, Гессен, Баден-Вюртемберг, Северный Рейн-Вестфалию. В промышленные центры этих регионов стекаются в поисках работы и сами немцы, и иммигранты, и иностранные предприниматели. Так что спрос на жилье значительно опережает предложение, а цены постоянно растут. Кроме Штуттгарта, где базируется 130.000 фирм, к таким "демографическим меккам" относятся финансовый центр страны Франкфурт-на-Майне, Дюссельдорф, Гамбург и Мюнхен.
Пивная столица Германии для потенциального покупателя недвижимости является сегодня наиболее труднодоступным городом страны. Квадратный метр в черте Мюнхена стоит сейчас от 2.450 до 5.250 евро. В других популярных городах максимальные цены к пятитысячной отметке еще только подбираются: Штуттгарт – от 1.950 до 4.500 веро/кв.м; Франкфурт-на-Майне – от 2.000 до 4.000 евро/кв.м; Дюссельдорф – 1.900 до 4.000 евро/кв.м.; Гамбург – от 1.750 до 4.000 евро/кв.м. В эту же ценовую группу входит и Западный Берлин (1.750-4.500 евро/кв.м).
Впрочем, с точки зрения состоятельного россиянина, нуждающегося не в наличии свободных рабочих мест, а в комфортных условиях для жизни несколько месяцев в году, экологически чистом окружении и однородной социальной обстановке, дороговизна крупных германских городов не всегда оправдана. За чуть более скромные деньги можно обзавестись виллой в каком-нибудь провинциальном городке тех же богатых южных земель и проводить свой отпуск на порядок лучше. Наиболее привлекательно с этой точки зрения выглядят окрестности Шварцвальда в земле Баден-Вюртемберг. Средоточие знаменитых на весь мир бальнеологических центров, горы, "черный лес" – излюбленное место отдыха самих немцев. Всем этим можно наслаждаться, купив жилье на курорте Баден-Баден. Квадратный метр стоит тут порядка 2.200-2.500 евро. Средний таунхас обойдется от 300.000-330.000 евро, отдельная вилла – от 1.000.000 и выше.
На другом конце спектра – земли восточные. Здесь "ценовая температура" рынка за последние два года не просто была стабильной, но и упала на 2%. Поэтому, если одним из главных критериев выбора для вас является доступная цена, то фокусируйте поиски на Бранденбурге, Мекленбурге, Саксонии – аналогичное жилье в этих землях стоит гораздо дешевле. Особенно это касается небольших городков и жилья в многоэтажках. В Саксонии, за исключением Дрездена с Лейпцигом, нижняя планка цен на вторичном рынке не дотягивает даже до 1.000 евро/кв.м. Та же история и со стоимостью земли: цена сотки по направлению от австрийской или французской границ к польской падает вдвое-втрое. От 16.000-25.000 в Оффенбурге до 6.000-8.000 евро во Франкфурте-на-Одере.
"Затоваренность" восточного рынка образовалась не вдруг. В течение 45 лет, предшествовавших воссоединению, жилье тут строилось, исходя из потребностей плановой экономики в рабочей силе. В 90-х расклад оказался уже иным, и целые районы в городах бывшей ГДР начали пустеть – немцы "эмигрировали" в более благополучные с точки зрения занятости земли. Из тех, кто оставался и хорошо зарабатывал на месте, многие предпочли перебраться в быстро выросшие малоэтажные пригороды. В результате, по официальным данным, в ближайшие годы в "новых землях" запланировано под снос 350.000 единиц жилья.
Масла в огонь подлила и непродуманная налоговая политика. Чтобы стимулировать местную экономику, государство одно время предоставляло льготы инвесторам, вкладывающимся в новостройки. На радостях понастроили слишком много, в результате к старому фонду добавились еще и невостребованные новостройки в неудобных местах и без инфраструктуры. Дефицита ни с арендой, ни с жильем на продажу, как в Мюнхене и Штуттгарте, в восточных землях сейчас даже близко нет. Наоборот, в общей сложности порядка 1.000.000 квартир (или 13% всего жилого фонда) здесь, по данным немецких банков, пустуют.
Общенациональные перекосы в миниатюре можно наблюдать на территории одного, некогда полуприграничного, города Берлина. Через десять с лишним лет после обрушения знаменитой стены его западная часть все так же неизменно выделяется во всех ценовых сводках отдельной строкой. Потому что уровень цен в Западном Берлине отличается от восточного окружения процентов на 30-40%, и выводить какие-то средние цены по столице просто бессмысленно. Берлин, во всяком случае, в умах риэлторов и покупателей, – это все так же не один, а два разительно отличающихся друг от друга города.
Если на "социалистической" стороне Берлина купить Reihenhaus можно за 150.000-270.000 евро, то аналог на "капиталистической" половине оценивается в 210.000-400.000 евро. Разница в стоимости земли на окраинах также ощутима. На престижных западных и юго-западных направлениях сотка оценивается в 25.000-45.000 евро. На менее привлекательном востоке – 15.000-23.000. Впрочем, надо отдать Берлину должное: цены на недвижимость растут на всей территории города, независимо от компаса. Все-таки, это крупнейшая западноевропейская столица.
Михаил КАЛАНТАРОВ
Источник - ZagranDom.ru
11.05.2003
|
.svg.png){kind=small}
