Буда + Пешт = жемчужина Дуная

Один из красивейших европейских городов Будапешт состоит из трёх исторически сложившихся частей — Пешт, Буда и Обуда, объединённых в конце XIX века. Эти места, первое историческое упоминание о которых датируется 1148 годом, были пристанищем кельтов и римлян, знавали периоды расцвета, 150-летнего турецкого ига, упадка и нового расцвета... Красота города, в котором удивительным образом сочетаются памятники разных эпох, общепризнана: в 1987 году панорамы берегов Дуная и Будайской крепости были занесены в список "Всемирного наследия человечества ЮНЕСКО".

Купальная столица мира

Однако Будапешт является не только признанным культурным центром, но и известным местом лечения и отдыха. Как известно, Венгрия входит в число самых богатых термальными водами стран. Здесь около 60000 источников, насыщенных полезными минералами; к тому же располагаются источники совсем неглубоко, что обеспечивает к ним лёгкий доступ. В самом Будапеште — 130 минеральных источников, и целебные воды используются горожанами не только для купания, но и для питья. Если Венгрию принято называть империей купален, то её столица, Будапешт, по праву считается купальной столицей мира.

На эти природные особенности Будапешта обратили внимание ещё кельты. Позже римляне построили здесь настоящий город-курорт. В ХV веке купальни пережили новый период расцвета. О том, сколь высокое значение они имели, говорит хотя бы факт, что целый раздел изданного в тот период Будайского Сборника Законов посвящён купальням.

Удивительно, но времена турецкого владычества стали очередной эпохой расцвета купален: множество из них, построенных турками, сохранились и до наших дней. При этом если для традиционных турецких бань было характерно экономное расходование воды, то мощные источники венгерских термальных вод позволяли не экономить, поэтому только в Венгрии в турецких банях строились ещё и бассейны. В наследство от тех времён современные жители Будапешта получили не только импозантные здания, но и традиции. Например, купальню Рудаш и сегодня мужчины и женщины посещают по разным дням недели. Или ещё: уже в начале 30-х годов прошлого столетия при строительстве домов для их отопления использовались термальные источники, а сегодня эту традицию продолжает новый проект в 14 районе города — здесь из кранов квартир потечёт минеральная вода источника купальни "Сечени".

Постепенно "купальная отрасль" превратилась в настоящую индустрию отдыха. Лечебный туризм в Венгрии, и в частности в Будапеште, в наши дни переживает период бурного расцвета, и в местные Wellness- и SPA-центры приезжают туристы со всего мира. А многие, чтобы быть поближе к источникам, покупают здесь недвижимость или инвестируют средства в соответствующие проекты.

Буда или Пешт?

Город, в котором проживает почти 2 млн человек (приблизительно 20% населения Венгрии) поделён на две части — Буду и Пешт — величественной рекой Дунай. Площадь Будапешта составляет 525 км2, из которых одна треть приходится на долю холмистой Буды, а две трети на долю равнинного Пешта. Всего в столице 23 района. Центр Будапешта — это территория на левом берегу Дуная, которая простирается от моста Маргит до моста Свободы. С севера центр окаймляет проспект Святого Иштвана, а с востока и юга так называемый Малый проспект. В этой части города расположена большая часть ведомств и госучреждений. Самыми известными "центровыми" улицами считаются улица Ваци и проспект Андрашши, где находятся самые фешенебельные дома, гостиницы и рестораны, кафе и магазины.

Традиционно стоимость недвижимости в Буде выше, чем в Пеште. Объяснение тому простое: в Буде нет промышленных предприятий и больших магистральных трасс, здесь чистый воздух, многочисленные парки, развитая инфраструктура и хорошая экология. Самыми престижными считаются 2-ой и 5-й районы, хотя и остальные весьма привлекательны. Цены на недвижимость растут здесь стабильно, но скромно по меркам многих европейских столиц — за последние 2 года они в среднем поднялись всего на 5–10%, а в особо удачных проектах на 15%. Так что сегодня, например, 2-комнатная квартира площадью 64 м? в кирпичном доме в 1-ом районе Будапешта, на ул. Meszaros обойдётся в 87200 €.

Что касается цен на отдельно стоящие дома, то они во многом зависят от размера участка и расположения объекта. Особенно ценятся коттеджи и особняки, имеющие большие панорамные окна с видом на Дунай. К примеру, за 770700 € можно приобрести особняк площадью 420 м? с участком площадью 2091 м? во 2-ом районе (Nyaralo) города. Самые же недорогие квартиры находятся в панельных домах жилых кварталов, построенных во времена социализма (начиная с середины 60-х годов). Лучше по качеству и, соответственно, дороже квартиры в панельных домах, построенных в 80-х годах. Хорошей инвестицией считается и покупка в Буде земли, цены на которую растут на 15–30% в год. Наиболее дорогой является земля в престижном 2-ом районе.

В Пеште находится большинство промышленных предприятий венгерской столицы, здесь же проходят три главных магистральных автострады. Поэтому ценность Пешта в глазах покупателей несколько ниже, хотя и здесь есть свои лидеры по части престижа — 13-й и 14-й районы (Стёрли). Для сравнения Пешта и Буды несколько примеров: 1-комнатная квартира площадью 30 м? в кирпичном доме в 13-ом районе, на ул. Kassak Lajos, обойдётся в 33000 €; крохотный домик площадью 27 м? в 20-ом районе в Пеште (Rezeda) — всего в 26.900 €; дом побольше, площадью 60 м?, с небольшим участком в 180 м? в 18-ом районе на Alpar — в 54100 €.

Стоит подчеркнуть, что в Пеште многие старинные дома реконструируются, активно идёт и новое строительство (причём после 1990 года венгры полностью отказались от панельного домостроения), так что сейчас здесь есть предложения эксклюзивной недвижимости, ничем не отличающейся от будайской. Местная архитектура очень разнообразна, а авторитет венгерских строителей признан во всём мире.

Среднестатистические цены на жилую недвижимость Будапешта выглядят намного привлекательнее цен во многих европейских столицах. В среднем стоимость будапештского м2 варьируется в пределах 800–1500 € в зависимости от расположения дома, качества строительства и отделки, года возведения и т.д. В частности, сейчас в зелёной части 14-го района под названием Зугло в Пеште строится жилой комплекс Erzsebet Park, состоящий из одного 30-квартирного и четырёх 12-квартирных зданий. Предлагаются квартиры площадью от 38 м2 до 139 м?, цена м2 – от 1360 €. В новых элитных домах "квадрат" дороже — 2000–2500 €. В престижных центральных районах цены максимальны и достигают 3000–5000 €/м2. В итоге средняя цена 1-комнатной квартиры в Пеште составляет 30000–40000 €, а на Будайской стороне — от 40000 €. Помимо жилищного строительства повсюду в городе активно ведётся и строительство коммерческой недвижимости — торговых центров, офисных зданий и конечно же, отелей. Согласно заявлению венгерского Министерства экономики, за последние несколько лет в Будапеште появилось уже 16 новых гостиниц.

Вообще, в Будапеште много проектов под знаком "самый-самый". Это и крупнейший крытый аквапарк Aquaworld, который откроется осенью (он станет вторым по величине подобным комплексом в Европе после аквапарка в Амстердаме. Его площадь составит 86000 м2. Проект также предусматривает строительство отеля Ramada Plaza категории 4 "звезды"), и самая большая в Европе, если не в мире, киностудия "Этьеквуд" (Etyekwood), строительство которой заканчивается в 20 км от Будапешта.

Процедура покупки недвижимости

В соответствии с законодательством, иностранный гражданин может приобретать на территории Венгрии недвижимость в личное пользование, за исключением земель сельскохозяйственного назначения и объектов, охраняемых государством (заповедников). Отрадно, что для оформления сделки не нужно регистрировать фирму, как, например, в Чехии.

Первый шаг — заключение предварительного договора купли-продажи. Объект считается проданным с момента подписания этого документа и внесения задатка в размере 10% стоимости. Затем необходимо получить разрешение от местных властей. Этот процесс занимает обычно 6–8 недель. После того как разрешение получено, покупатель обязан заплатить оставшиеся 90% стоимости. При этом заключается окончательный договор купли-продажи, который подписывается продавцом и покупателем и заверяется подписью и печатью зарегистрированного в Венгрии адвоката. Покупатель становится собственником и получает возможность пользования своей новой недвижимостью. Затем происходит окончательная регистрация недвижимости на имя покупателя в Земельном Управлении.

Если гражданин является владельцем фирмы и приобретает недвижимость как юридическое лицо, то в получении разрешения в местной администрации нет необходимости, и заключение сделки у юриста займёт несколько часов. Стоимость юридических услуг при покупке недвижимости составляет 1–1,5% в зависимости от стоимости объекта.

Основные расходы при приобретении недвижимости:

пошлина на приобретение недвижимого имущества — разовая, оплачивается в течение года после совершения сделки; базой для начисления её суммы является оборотная стоимость недвижимости;
при приобретении вторичного жилья на сумму в 4 млн форинтов (около 16000 €) от стоимости каждой квартиры начисляется пошлина в размере 2%, а на остальную часть покупной цены — 6%;
в случае покупки первичного жилья пошлина не оплачивается, если оборотная стоимость квартиры не превышает 60000 €;
в случае покупки дачи, отеля, любой коммерческой недвижимости налоговый сбор возрастает до 10%;в случае, если приобретается участок земли, и дом строится в течение 4 лет, покупатель освобождается от уплаты 10-процентного налога.

Кроме того, существует муниципальный налог на строения, величина которого весьма незначительна, а тарифы на коммунальные услуги находятся на среднеевропейском уровне. В целом дополнительные расходы на приобретение недвижимости в Венгрии ниже, чем в большинстве других европейских стран.

Стоит помнить, что Венгрия входит в состав ЕС и стремится приблизить свою налоговую систему к налоговым режимам, принятым в странах Европейского союза. В связи с этим Венгрия планирует ввести налог на недвижимость и при этом пересмотреть всю налоговую систему в целом с возможностью сокращения налогов, поступающих из других источников.

В настоящее время для граждан России существует визовый режим въезда в Венгрию. Наличие жилья позволяет россиянам получить разрешение на временное пребывание (временный вид на жительство). Ускоренного варианта получения ПМЖ, например, через инвестиции, не существует. Основанием для получения вида на жительство может стать наличие собственной компании на венгерской территории. Имея недвижимость и открыв в Венгрии фирму, иностранец получает право на оформление вида на жительство, а в дальнейшем и ПМЖ. Компания, созданная со стопроцентным иностранным участием, обладает теми же правами и несёт ту же ответственность, что и обычная венгерская компания. Обязательным условием является наличие минимального уставного капитала 11100 € (3000000 форинтов), расходы на открытие фирмы составят 800–1000 €.

По данным аналитических исследований рынков недвижимости стран с переходной экономикой, именно Венгрия если не самая, то одна из самых перспективных стран для инвестиций в недвижимость. В настоящее время на долю этого государства приходится более половины инвестиций, вложенных в Восточную Европу. Только за последние 15 лет сумма прямых иностранных инвестиций из-за рубежа превысила 50 млрд €.

В мае 2004 года Венгрия вошла в ЕС, а в конце 2007 года вступила в Шенгенскую зону. В 2012–2013 гг. венгерское правительство планирует перейти с национальной валюты форинта на евро. Если учитывать опыт других стран, вошедших в ЕС, цены на недвижимость с переходом на евро резко возрастают. Надёжность инвестиций гарантирует и правительство страны, ограничившее срок предъявления прав собственности на недвижимость, изъятую после Второй мировой войны. Этот срок уже истёк, и сейчас можно безопасно инвестировать деньги в любые объекты.

То, что покупать недвижимость в Венгрии выгодно, давно поняли ближайшие соседи — австрийцы и немцы. Не обошли своим вниманием венгерскую недвижимость англичане, ирландцы и испанцы. А вот покупателей-россиян здесь пока немного. Однако с каждым годом растут и опыт, и инвестиционная активность наших соотечественников, которым ещё предстоит открыть для себя Венгрию как направление для серьёзных и стабильных инвестиций.

Рудольф Матушек
коммерческий директор венгерской фирмы Westinvest

Несмотря на то что Венгрия уже входит Шенгенскую зону, в Будапеште – этой воистину красавице-столице – уровень цен на недвижимость по сравнению с другими столицами Европы ещё держится на благоприятной для покупателей отметке. Этот факт уже открыли для себя многие отечественные и иностранные инвесторы, которые стараются с выгодой использовать оставшееся время до перехода страны на наличные евро.

Благоприятны для российских инвесторов и законы Венгрии, которые позволяют свободное приобретение недвижимости как физическому, так и юридическому иностранному лицу. К тому же, покупая венгерскую недвижимость, её владелец получает вид на жительство, который, в отличие от годовой Шенгенской визы, не ограничивает время пребывания в Шенгенской зоне.

Отдельно хочу отметить, что в Венгрии не существует ежегодного налога на недвижимость. А в случае продажи недвижимости по истечении 5 лет после её приобретения владелец полностью освобождается от уплаты налога на прибыль.

Обращу внимание будущих инвесторов на то, что с точки зрения приобретения особенно велик потенциал недвижимости, расположенной в центре города. В частности потому, что цены здесь ещё не достигли обычного для других столиц 2-3-кратного (или ещё большего) разрыва с ценами в окраинных районах. Хотя, конечно же, движение в сторону увеличения данного разрыва заметно и в Будапеште.

Американский кризис практически не затронул венгерский ипотечный рынок. Сегодня в Венгрии многочисленные банки предлагают иностранным клиентам ипотеку на очень благоприятных условиях – под 5-6% годовых.

Андреа Сегеди
советник по туризму посольства Венгерской Республики в РФ

Госпожа Сегеди, каков рост туристического потока из России в Венгрию?

– По данным WTO, Венгрия занимает 12 место в мире по приёму туристов. Радует, что с каждым годом растёт количество россиян, открывающих для себя Венгрию. Так, число российских туристов, прибывших в Венгрию в период с января по ноябрь 2007 года, увеличилось на 27,8% (всего 127900 человек). Среднее время пребывания российских туристов на территории Венгрии в 2007 году составило 3,8 дня, в то же время с января по ноябрь на Балатоне – 6,9 дня. На 43% по сравнению с 2006 годом увеличилось количество россиян, отдохнувших в 2007 году в SPA-отелях нашей страны.

Какие направления сейчас активно развиваются?

– Следуя успешной программе 2006 года, посвящённой традиционной венгерской кухне, и 2007 года – года экологического туризма, Венгерский Национальный Туристский Офис объявил, что 2008 год будет посвящён продвижению и представлению богатых водных ресурсов Венгрии. Ведь страна занимает 5 место по поставке термальных вод. Весной и осенью будет уделяться внимание повышению популярности оздоровительного туризма, а зимой акцент будет сделан на ознакомлении туристов с реками и озёрами страны. Последние несколько лет в программе продвижения особое внимание уделялось развитию SPA-направления в Венгрии, а также отельной базы страны. Венгерский Национальный Туристский Офис также объявил тему 2009 года, который станет годом культурного туризма.

Что делается для того, чтобы привлечь большее количество туристов из России?

– В маркетинговом плане Национальной Корпорации "Венгрия-Туризм" Россия относится к странам с большим потенциалом. Это означает, что "Венгрия-Туризм" с повышенным вниманием добивается выхода на этот рынок. Бюро советника по туризму Венгрии участвует в ежегодных туристских выставках и work-shops. Изданы две новые брошюры о SPA и Wellness, о стране и её туристских возможностях, а также гид-путеводитель The Meeting Planners' Guide to Hungary, дающий информацию о деловом туризме. По данным Международной Ассоциации Организаторов Конгрессов и Конференций (ICCA), Будапешт занимает 6 место в мире по проведению конференций и по приёму бизнес-туристов. Брошюры реализуются через офисы и зарубежные представительства Венгерского Национального Туристского Офиса. Был создан новый сайт на русском языке о возможностях SPA- и Wellness-курортов Венгрии: www.spavengria.com.

Также, с 1 декабря 2007 года по 31 марта 2008 года, во второй раз была проведена акция "Зимний Будапешт" под лозунгом: "Приезжайте в Будапешт на три ночи и останьтесь ещё на одну ночь бесплатно". Цель акции: продвижение Будапешта как туристского направления. Поддержку акции оказала авиакомпания Malev, которая предложила специальные тарифы, позволяющие сделать поездку в Будапешт доступнее, чем когда-либо. Общее число участников акции достигло 70: это – 50 отелей, входящих в основные и самые популярные гостиничные цепи; Ассоциация гостиниц Венгрии; Венгерский Национальный Туристский Офис; авиакомпания Malev, Будапештский Туристский Офис; Муниципалитет Будапешта; аэропорт Будапешта; Будапештский весенний фестиваль и другие организации (рестораны, купальни, музеи, театры).

Каковы последние визовые и прочие законодательные изменения, влияющие на туристическую сферу?

С 21 декабря прошлого года Венгрия вступила в Шенгенскую зону, что, естественно, накладывает определённые обязательства и требования на путешествующих туристов. В январе 2008 года открыто генеральное консульство Венгрии в Екатеринбурге. Оно стало третьим на территории России. Консульский округ охватывает Уральский и Сибирский федеральные округа, а также часть Приволжского федерального округа. Технические возможности консульства позволяют выдавать более 10000 виз в год. Открыты новые транспортные маршруты: с конца марта рейсы венгерской авиакомпании Malev совершаются из "Домодедово", с апреля 2007 года введён прямой рейс из Екатеринбурга в Будапешт.

Галина Дмитриева
Источник - ZagranDom.ru
27.05.2008