Мнение эксперта. Остров Бали

Насколько мировой кризис отразился на рынке недвижимости Азии? На какой доход можно рассчитывать, инвестировав в недвижимость Бали? Каковы особенности процедуры покупки недвижимости на отрове? На эти и другие вопросы читателей zagrandom.ru отвечает Элиза Винокурова, директор по маркетингу компании Bali Villa Bella CIS

Вопрос 1

Как отразился мировой кризис на рынке недвижимости Бали? Некоторые мои друзья приостановили процесс приобретения недвижимости в Европе. Я же хотел купить на Бали, но теперь сомневаюсь... Вкладывать деньги сейчас или подождать?

Георгий К., Екатеринбург

- Азия в наименьшей степени оказалась подверженной кризису. В частности на Бали процесс строительства не остановился ни на день. Заинтересованные инвесторы продолжают надежно вкладывать свои средства в один из немногих оставшихся ликвидных активов – недвижимость, приносящую прибыль. Цены на недвижимость Бали держатся на прежнем уровне, что, бесспорно, обусловлено высоким качеством строительства и привлекательностью инвестиций.

Кроме того, сегодня Бали – одно из немногих мест на земле, где после покупки дома предлагается дальнейший сервис. Практически все собственники недвижимости на Бали подписывают контракт с управляющей компанией, которая успешно сдает их недвижимость в аренду, обеспечивая уровень возврата инвестиций от 8% в год. Так что, уважаемый Георгий, если вы имеете капитал и рассчитываете выгодно вложить его в недвижимость – время инвестиций в Бали наиболее благоприятное.

Вопрос 2

Не так давно Гдэ Виранта (Gde Wiratha), глава Палаты Торговли и Промышленности Бали (Bali Chamber of Trade and Industry), делал доклад о рынке Бали. Помимо прочего он сказал, что недвижимость - наиболее опасный сегмент для инвестирования… Вместе с тем ряд других местных чиновников предрекают выживаемость на рынке только проектов, финансируемых местными банками. Так ли это?

Павел К., Москва

- К сожалению, трудно сказать, какими источниками информации руководствовался господин Wiratha. Можно лишь привести конкретные примеры.

Наш головной офис - компания Villa Bella Developer - 100% индонезийская компания. Более того, строительство планировалось и осуществляется на собственные деньги. Возврат инвестиций идет за счет доходов от продажи недвижимости, а также части роялти, которое в будущем будет выплачивать управляющая компания Aston International. Она специализируется на управлении 3*, 4* и 4+* отелями, курортами и виллами. Это не 5* de-luxe, где большая конкуренция между группами Hillton, Starwood, Accor hotels и другими. Aston International сфокусирована на среднем классе Юго-Восточной Азии, который обеспечивает более чем 90% загруженность существующих комплексов. Юго-Восточная Азия, производящая огромное количество товаров народного потребления, вообще в наименьшей степени ощущает на себе кризис.

Другой пример, Alila hotels – сингапурская компания, специализирующаяся на строительстве boutique курортов. Сейчас она строит на Бали дизайн-курорт Alila Villas Uluwatu. Резиденции, расположенные на его территории, Bali Villa Bella CIS продает в России на эксклюзивной основе. Ниша, в которой работает Alila hotels, узкоспециализированная. Здесь очень мало конкурентов - Aman'ы и SPA-курорты группы COMO. С ними Bali Villa Bella CIS также работает.

В комплексе в Улувату Alila hotels строит отель на свои деньги и запустит его уже весной 2009 года. Что касается 30 частных резиденций, то каждая из них начинает строиться только тогда, когда ее покупатель подпишет поэтажный план, утвердит спецификацию и так далее. Роскошные виллы стоят более 2 млн. долларов и здесь компания будет учитывать интересы каждого конкретного покупателя, чтобы удовлетворить его желания. При этом территория и пути подъезда спроектированы таким образом, чтобы соседняя стройка не мешала отдыху на расположенном рядом участке. На сегодня продано 5 или 6 резиденций, строительство которых оплачивает сам покупатель.

Курорты Karma давно вышли на самоокупаемость и не требуют инвестиций.

Chateau de Bali - гигантские проекты на деньги корейских инвесторов. В портфеле компании уже больше 150 запущенных в эксплуатацию "юнитов" - 1-3 спальных вилл в курортах Ocean Blue I & II, Dreamland villas & SPA. Стройка не останавливается ни на один день.

С остальными проектами из портфеля Bali Villa Bella CIS примерно похожая ситуация. Даже апартаменты Bali Kuta - это индонезийский проект, на деньги местных банкиров.

Конечно, нельзя исключать, что если покупатель из Европы или США прекратит финансирование, то это приведет к остановке строительства. Но здесь нужно принимать во внимание, на кого ориентированы проекты, кто их покупает, кого планируют привлекать в будущем.

Что касается рынка Бали, то здесь нужно принять во внимание несколько важных моментов.

Во-первых, на Бали не было и нет кредитов. Все рассрочки предоставляются за счет девелопера. Следовательно, здесь очень мало кризисных, дешевых кредитных денег.

Во-вторых, что бы ни происходило в мире, это меньше всего ощущается на Бали. От финансовых катаклизмов остров не теряет своей тропической привлекательности, он не перестает быть "Островом Богов" и "тропическим раем". Нужно понимать, что землю вообще больше не производят нигде, не считая ОАЭ, а райской земли вообще осталось не так много. В-третьих, Бали никогда не был финансовым центром. Любая покупка недвижимости здесь - это либо вложения для удовлетворение себя любимого (так называемые lifestyle-инвестиции), либо - в удовлетворение приезжающих туристов. В самой худшей ситуации, которая могла случиться, после взрывов на Бали в 2005г., поток туристов уменьшился на 10% или 15%, и опять пошел вверх. На ценах на недвижимость это не отразилось никак.

Вопрос 3

Можете ли вы дать какие-то рекомендации, касающиеся покупки недвижимости на Бали?

Галина Смирнова, СПб

- Если вы хотите воплотить в жизнь давнюю мечту о доме в тропическом раю - смело ее реализуйте. Ваш дом не перестанет быть вашим домом, он не станет менее "тропическим" или менее "райским" через 1,5-2 года, когда строительство будет закончено (с учетом сроков на покупку земли, выбор проекта, стройку, отделку, мебель, ландшафт и т.д.).

Только земли, к сожалению, остается все меньше и нет никаких тенденций к тому, что она будет падать в цене. Здесь нужно понимать, что стоимость жизни на Бали существенно ниже и для собственника нет особой разницы, продаст он свою землю сейчас, через 3 или через 6 месяцев.

Если хочется не только сохранить, но и приумножить свои деньги - правильно выбирайте управляющую компанию и правильно выбирайте - что покупать. Наибольший доход будут приносить среднего размера 1-2 спальные виллы, работающие по стандарту 4-5*, стоимость аренды которых составляет 250-400 долларов в сутки. Это наименее уязвимый сегмент. В худшем случае, если вы всего боитесь, изучите портфолио управляющих компаний, посмотрите - сколько у них стран, островов, отелей, вилл… Выбирайте компанию, которая вызывает у Вас меньше всего опасений и подписывайте контракт с гарантированной доходностью на 2-3 года. В этом случае вы получите, как минимум, 8% годовых, плюс месяц бесплатного проживания для себя. Кроме этого, как минимум, на 10% в год строящаяся недвижимость все равно будет расти в цене. Умножьте 18% годовых на 5 лет…

Вопрос 4

На какой доход можно рассчитывать от аренды недвижимости на Бали?

Анна А., Москва

- Доход, получаемый собственником от аренды виллы, складывается из совокупности факторов:
а) степень загруженности виллы (как часто и на какой срок она сдается в аренду);
б) суточная арендная ставка;
в) сумма от выручки, которую получает собственник, сдавая в аренду виллу.

Оптимальным вариантом может стать покупка 2-х или 3-х спальной виллы в одном из комплексов. В перспективе можно сдавать в аренду только 1 спальню, остальные закрыть.

Важно правильно выбрать управляющую компанию, которая обеспечит стабильную загруженность Вашей недвижимости.

Обычно туристы арендуют жилье на 14 или 21 день. Безусловно, простои виллы в течение нескольких дней неизбежны: одни арендаторы уехали, другие еще не приехали. Есть и объективные причины – необходимость проведения профилактических работ.

Как правило, комплексы вилл, управляемые крупными компаниями, работают с высоким показателем заполняемости – 80%. Преимущественно вилла сдается как 1-спальная, реже – как 2-хспальная.

В среднем Ваш доход от аренды недвижимости на Бали в первый год составит 8%, а на пятый год – 20%. В целом за 5 лет он составит 82% от начальных инвестиций.

Вопрос 5

Существуют ли какие-то особенности, которые стоит принять во внимание при покупке недвижимости на Бали?

Руслан К., Коломна

- Основная рекомендация следующая – правильно выбирайте управляющую компанию. Помните о том, что недостаточно купить жилье, им нужно эффективно управлять. Вопрос, кто и как это будет делать – главный на повестке дня.

К сожалению, стоимость виллы до сих пор остается решающим фактором для большинства покупателей. Зная это, частные, то есть непрофильные застройщики предлагают многочисленные варианты недорогих резиденций в маленьких балиййских поселениях. Здесь нет развитой инфраструктуры, не налажена система транспортных коммуникаций. И все же часто подобные предложения кажутся покупателям заманчивыми. Бывает трудно отказаться от покупки недорогой просторной виллы в окружении идиллических рисовых полей.

Проблемы могут начаться после завершения сделки. Как правило, частные застройщики не имеют опыта управления жильем. Их возможности по привлечению на виллу необходимого количества арендаторов (по сравнению с крупными управляющими компаниями) сильно ограничены. Резиденция может простаивать долгими месяцами. Качество предоставляемого сервиса также не отличается безукоризненностью: неработающие бассейны, неисправные гидравлические системы и… отсутствие средств на моментальный ремонт по причине того, что маленькая управляющая компания оперирует небольшими финансовыми средствами.

Вопрос 6

Хочу на Бали жить с ноября по март, а в остальное время сдавать жилье в аренду. Возможен ли такой вариант? И какой район более пригоден для жизни семьи из 3 человек – я, жена, дочка 5 лет? На какой доход от аренды жилья мы можем рассчитывать?

Сергей П., Москва

- Сергей, являясь собственником недвижимости на Бали, вы можете сами выбрать как вам удобнее использовать свой дом. Если вы выбираете вариант сдачи дома в аренду с гарантированным уровнем возврата инвестиций (как правило от 8% в год), то самостоятельно проживать там вы сможете около 21 дня в году (в зависимости от условий управляющей компании). Если же вы выбираете вариант получения прибыли в зависимости от фактической загруженности виллы – вам и карты в руки. В этом случае вы можете жить самостоятельно без каких-либо ограничений любое количество дней.

Что же касается выбора района – вопрос очень индивидуальный. Самое правильное решение – это совершить ознакомительную поездку перед приобретением.

Вопрос 7

Какие налоги нужно заплатить при покупке жилья на Бали? Какова будет примерная цифра расходов по его содержанию?

Алексей П., Краснодар

- Алексей, в Индонезии весьма прозрачная налоговая система. Так при покупке недвижимости необходимо оплатить налог 10% от стоимости сделки, который делиться поровну между продавцом (девелопером) и покупателем. То есть Вам будет необходимо заплатить 5% от официальной стоимости недвижимости.

Сумма расходов по содержанию дома в конечном итоге будет зависеть от тех условий, которые предоставляет управляющая компания. Здесь разброс невелик, так при покупке резиденции в комплексе Chateaux De Bali Ungasan эта сумма составит 20 USD за 1 кв.м. площади в год (средняя площадь вилл 400-500 кв.м.).

Вопрос 7

Не могу решить: покупать ли готовую виллу на Бали или заказывать ее по индивидуальному проекту?

Антон Б., Москва

- Давайте рассмотрим оба этих варианта. Допустим, вы покупаете готовую виллу. Обычно они строятся в комплексах на территории курортов или вблизи от них. Если ваша будущая вилла находится на территории известного курорта, вы не сможете реализовать там личные дизайнерские планы. Будьте готовы к этому. Это ни хорошо, ни плохо - просто данность. У инвесторов и застройщиков курорта есть общая концепция, продуманная вплоть до интерьеров резиденций, и изменить что-либо просто невозможно. Интерьер будет роскошным, но не эксклюзивным. В то же время скорость строительства жилья будет высокой. И это основное преимущество. Даже если на момент подписания вами договора строительные работы еще не велись, объект будет сдан максимум через год-полтора.

Именно это время вам потребуется на проверку юридической чистоты земельного участка под строительство индивидуальной резиденции. Конечно, юридическими тонкостями будете заниматься не лично вы, а соответствующая компания. Но вы будете ждать. Добавьте к этому время на поиск и выбор участка, получение разрешений на строительство, подбор застройщика и архитектора, разработку и согласование проектной документации – и вы поймете, что это процесс долговременный. Придется запастись временем и терпением. Но зато вопрос дизайна будет решен только в вашу пользу.

Как видите, оба варианта имеют свои особенности, поэтому ответ на ваш вопрос потребует взвешенного личного решения.

Источник - ZagranDom.ru
03.12.2008