БОЛГАРИЯ: ГРАНИ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ
Ещё не рост, но уже не спад

Кризис кризисом, а российские покупатели продолжают баловать себя приобретением зарубежной недвижимости как для личного пользования, так и для инвестиционных вложений. Их активность, быть может, и стала меньше, число сделок сократилось, но в целом соотечественники с большой надеждой смотрят за кордон. За прошедший год россияне вложили около $11 млрд в покупку «домиков за границей».

«Это хорошая и сравнительно недорогая инвестиция, особенно в сравнении с московским или даже подмосковным рынками, - считают аналитики компании «МИЭЛЬ Distant Property Management» («МИЭЛЬ DPM»). - Причём при покупке виллы или апартаментов в некоторых странах можно убить даже не двух, а сразу нескольких „зайцев". Новый дом может стать местом проведения как летнего, так и зимнего отдыха, у детей, да и у взрослых появится возможность получения универсального европейского образования, будет шанс в совершенстве овладеть ещё одним или несколькими иностранными языками». Да и статус человека после приобретения домика «за бугром» заметно повысится, пусть даже в его собственных глазах. На повестке дня остаётся лишь один вопрос: где та страна, покупка недвижимости в которой принесёт так много удовольствий?

Опыт экспертов «МИЭЛЬ DPM» утверждает, что страны и регионы можно условно сгруппировать по принципу «доступные», «стабильные» и «перспективные». К достаточно доступным и наиболее популярным среди россиян европейским странам можно отнести Чехию и Южную Италию (регион Калабрия). А страной №1 по популярности по-прежнему остаётся Болгария. Любят её по многим причинам: близость языка, культуры и вероисповедания, к тому же давние братские связи - Россия неоднократно вставала на защиту соседа при явной угрозе со стороны мусульман, а в XX веке - фашизма.

Но россиянами-покупателями движут не только альтруистические намерения. С 2011 года Болгария вступает в Шенген, и все владеющие там недвижимостью россияне получат не только возможность свободно путешествовать по всем странам Шенгенского соглашения, но и ряд прав граждан Евросоюза. Да и приличная квартира на берегу моря или домик по сходной цене в горах - хорошая экономия на отдыхе. Кроме того, если нет необходимости находиться в Болгарии длительное время, жильё можно сдавать в аренду - тогда окупятся платежи за содержание недвижимости.

«Рынок курортной недвижимости Болгарии по-прежнему достаточно активен, - отмечает Наталья Завалишина, генеральный директор компании «МИЭЛЬ DPM». - По нашим данным, всего несколько комплексов на черноморском побережье за время кризиса вошли в фазу „долгостроя", а учитывая, что проектов на побережье несколько сотен, это не очень существенно. Качественные проекты на первой береговой линии не претерпели существенных изменений, то есть, не просели по части стоимости, а вот проекты, достаточно удалённые от береговой линии (более 1 км), потеряли примерно 20-25% стоимости, а иногда и выше. Налицо ценовая корректировка - ликвидная качественная недвижимость осталась на том же уровне, а вот завышенные цены опустились до более адекватного рынку уровня».

Например, сейчас стоимость маленькой студии на черноморском побережье, в 400 м от моря, начинается всего с 27 000-30 000 €. И, как правило, такое жильё расположено в качественном жилом комплексе, располагающем одним или несколькими ресторанами и бассейном, с функционирующими SPA-программами, продуктовым магазином и некоторыми другими инфраструктурными объектами. Все апартаменты в комплексе сдаются полностью обустроенными, с кухонным блоком, а иногда и с полной меблировкой. Комплекс функционирует круглогодично, хотя основной популярностью пользуется в летний сезон.

«Годовая стоимость содержания жилья очень невелика, - подчёркивает Наталья Завалишина. - В зависимости от площади недвижимости и месторасположения комплекса, а также его инфраструктуры, она может составлять в среднем от 200 € до 800 €. При этом доход от аренды за летний период даже маленькой студии может составить 2 000-3 000 €, что полностью окупает расходы на содержание».

Однако не все российские продавцы, специализирующиеся на работе с зарубежной недвижимостью, столь оптимистично смотрят на Балканы. Они считают, что негативный эффект на спрос может оказать новый закон, который уже одобрил в первом чтении болгарский парламент. Закон предполагает введение системы депозитов для расчётов по сделкам купли-продажи недвижимости. По новой схеме плата за приобретаемый объект идёт на счёт в Государственный депозитный банк, который будет специально создан для этих целей. Через определённый промежуток времени, необходимый для совершения сделки, продавец сможет снять эти средства со счёта. То есть, за наличные купить недвижимость будет нельзя. Именно слухи о введении этого закона значительно повысили объём продаж жилья в конце 2009 года. Впрочем, на ценах этот закон отразиться не должен.

Также плохую услугу экономике Болгарии и рынку недвижимости страны, впрочем, как и всем странам, оказал глобальный кризис. «Болгарский рынок недвижимости продолжает страдать от кризиса, - считает Алексей Коновалов, главный редактор портала «Prian.ru - Недвижимость за рубежом». - Это подтверждают данные таких консалтинговых агентств, как Colliers, а также данные Национального института статистики Болгарии. По оценкам последнего, стоимость квартир вторичного рынка в стране за IV квартал 2009 года снизилась на 1,9% относительно предыдущего квартала. То есть, страдает не только зависимый от кредита первичный, но вторичный рынок. Colliers приводит следующие цифры: за прошлый год стоимость болгарского жилья упала на 20%. К середине нынешнего года ситуация вряд ли значительно изменится: возможно, цены перестанут падать, однако о восстановлении рынка говорить пока рано».

Наталья Завалишина придерживается иной точки зрения: «Парадоксально, но  болгарский рынок существенно от кризиса не пострадал. Даже в период пика кризиса продажи недвижимости в Болгарии шли, цены на интересную недвижимость либо не падали, либо падали несущественно. Сейчас превалирует интерес конечных покупателей (покупателей недвижимости для себя), сравнительно небольшой интерес к инвестиционным предложениям. Покупают преимущественно готовые или находящиеся в последней стадии строительства объекты».

И, тем не менее, несмотря на столь непохожие взгляды на рынок недвижимости Болгарии, в одном эксперты сходятся: жильё этой страны не просто пользуется спросом у россиян, оно продолжает ими активно раскупаться. Наши соотечественники, не взирая ни на диаметрально противоположные оценки рынка со стороны аналитиков, ни на очевидный его спад, продолжают покупать недвижимость в Болгарии. Весь 2009 год именно Болгария оставалась безоговорочным лидером рейтинга интересов российских покупателей недвижимости, регулярно составляемого порталом Prian.ru.

«Говорить о росте спроса достаточно сложно, - уточняет Наталья Завалишина. - Можно однозначно сказать, что уровень спроса не уменьшается, причём спрос есть и на недорогие объекты по 27 000-30 000 €, и на достаточно дорогое, по болгарским меркам, жильё стоимостью 200 000-300 000 €. Основная часть покупателей фокусируется на черноморской недвижимости, но и горнолыжные курорты без внимания не остаются».

«Россияне покупают, разумеется, жильё поближе к морю, - говорит Алексей Коновалов. - Горные объекты и недвижимость в Софии - это уже на любителя. В 2006-2007 гг. такие объекты покупали с целью последующей перепродажи и сдачи в аренду. Цены падают, в аренду горные курорты сдаются из рук вон плохо, особенно Банско, поэтому особого смысла там покупать нет. Только для себя».

Сегодня цены на недвижимость начинаются от 600 € за м², в среднем достигают 900-1 000 € за м². По сути дела, в Болгарии чем дешевле жильё, тем дальше оно от моря, объектов инфраструктуры и какой-либо активной жизни. То есть, речь идёт не о качестве строительства, а, в первую очередь, о местоположении. Стоимость элитной недвижимости начинается от 2 300 € за м², достойный бизнес-класс - от 1 400 € за м².

По мнению экспертов, в 2010 году в сфере Real Estate Болгарию снова может потеснить Испания, а также быстрорастущий Израиль, если политическая ситуация внутри страны вновь не обострится и иностранцев не испугают угрозы арабского мира. Пока же главные конкуренты Болгарии - это Турция и Египет.

«Мы считаем, что основным конкурентом Болгарии является Турция, - признаётся Наталья Завалишина. - Это и приблизительно тот же ценовой диапазон, и ещё ряд факторов. Большим плюсом Болгарии при этом является членство в Евросоюзе, плюсом же Турции - более тёплый климат, длительный сезон, а так же всё, чем Средиземное море отличается от Чёрного».

«Конкурентом Болгарии в последнее время можно назвать и Египет, - добавляет Алексей Коновалов, - там дешевле и теплее. Второй конкурент - Турция. Те же причины. Однако многие российские покупатели побаиваются приобретать недвижимость в исламской стране. Поэтому я уверен, что достойного конкурента у Болгарии так и не появилось».

«Между тем, болгарскую недвижимость россиянам готовы продавать даже ирландцы, - сообщает сайт Prian.ru. - Дублинское агентство недвижимости Appreciating Assets ищет владельцев недвижимости в этой стране, которые хотят продать свои объекты. Впоследствии компания, не скрывая это, планирует перепродать их россиянам. Рассматриваются все типы недвижимости, однако сейчас агентство будет отдавать предпочтение только жилью, которое располагается на горнолыжных курортах». Знакома ли дублинскому агентству статистика, что россияне отдают предпочтение домам у Чёрного моря? Возможно, да. Но, с другой стороны, продавцов летней курортной недвижимости более, чем достаточно, горнолыжными же курортами занимается не так много агентств. Причём ирландцы готовы покупать для россиян не всё, а только лишь готовую недвижимость: объекты на стадии строительства наши соотечественники покупают с меньшей охотой.

Кстати, инвестиции в недвижимость Балкан интересуют не только частных граждан России. Например, московские власти в 2010 году выделят 1 млрд руб. на развитие болгарского оздоровительного комплекса «Камчия», расположенного на черноморском побережье Болгарии и на 100% принадлежащего российской столице. 

Димитър ЦОНЕВ

глава московского представительства фирмы «Солвекс»-Болгария

Пожалуй, весь 2009 год на рынке недвижимости Болгарии прошёл под девизом «всё для россиян!». Одни продавцы снизили цены на 10-15%, другие в качестве бонуса стали меблировать апартаменты, третьи предоставляли длительные рассрочки, но ставка на российского покупателя не оправдала возложенных надежд. Снижение платёжеспособности россиян вследствие финансового кризиса привело к сокращению спроса на зарубежную недвижимость.

В прошедшем году спрос сосредоточился в двух сегментах. Клиенты, располагающие небольшой суммой, интересовались дешёвыми студиями и маленькими апартаментами стоимостью от 25 000 € до 40 000 €. Спрос на недвижимость стоимостью свыше 200 000 € был, но скорее как исключение. В фаворитах по-прежнему недвижимость на побережье Чёрного моря. Недвижимость в горах тоже покупали, хотя и значительно реже.

Кризис прошёлся по всей стране: цены снизились как на курортную недвижимость, так и на недвижимость других городов Болгарии. Недалеко от Солнечного берега цены на некоторые апартаменты упали до 390 € за м², а на самом курорте они находятся в пределах от 900 € до 1 500 € за м². На Золотых Песках готовые апартаменты можно найти по цене от 1 200 € до 2 500 € за м². На горнолыжных курортах апартаменты реально купить по цене от 1 000 € за м², а на бальнеологических курортах - от 1 200 € за м².

Но, несмотря на кризис, Болгария остаётся, пожалуй, самой привлекательной страной для российских покупателей. Общая славянская письменность, схожие культура и религия скрепили наши народы и являются важным фактором при выборе «второго дома». Кроме того, с 2009 года прямые авиаперелёты из Москвы в Варну и Бургас стали выполнятся круглый год.

Таким образом, короткий перелёт, расположение страны на Балканском полуострове и тот факт, что как член Европейского союза через год Болгария вступает в Шенгенское пространство, являются весомым стимулом для покупки недвижимости в Болгарии в 2010 году.

ДАЙДЖЕСТ НЕДВИЖИМОСТИ | февраль 2010 | № 1 (48)

В отличие от нескольких последних лет, цены на недвижимость в Черногории сейчас почти не растут. Не растут они, впрочем, не только в Черногории, но и во многих других странах мира. Где-то уже и расти некуда, где-то финансовый кризис повлиял, где-то просто спрос с предложением сбалансировался – поток покупателей обмелел...

подробнее

Долгое время Мексика была для нас далекой экзотической страной, овеянной неизвестностью. Даже  несмотря на то, что достаточно часто была на слуху и фигурировала в кинофильмах. Теперь россияне открывают ее с другой стороны – как страну, где можно совершать инвестиции в недвижимость

подробнее

Наконец-то владельцы недвижимости, до сих пор не имеющие титула собственника, могут вздохнуть спокойно - выход найден!

подробнее

В Российском агентстве международной информации прошел видеомост Москва-София, посвященный  теме инвестиций россиян в болгарскую недвижимость. Российскую сторону представляли руководитель департамента зарубежной недвижимости компании «CENTURY 21 Еврогруп Недвижимость» Юлия Кайнова и директор московского представительства болгарской фирмы «Солвекс» Димитр Цонев...

подробнее

Арендаторам-новичкам не стоит стесняться своих вопросов. Главное - задать их до, а не после отдыха

подробнее