|
В Латвии не проводятся выставки, похожие на наши столичные REALTEX или ДОМЭКСПО. Да и на зарубежные форумы и съезды представители латвийского рынка недвижимости до недавних пор приезжали крайне редко, точнее – практически никогда не приезжали. Инвесторы и застройщики, девелоперы и риэлторы небольшой республики и без того прекрасно знают друг друга, что называется, в лицо и по именам. А положение дел на местном рынке таково, что его участникам просто нет нужды искать выходы во вне и "пиариться" за пределами собственной страны.
Латышу не надо много – надо качественно
 Латвия – одно из немногих государств бывшего соцлагеря, чья сфера недвижимости до сих пор ориентирована, прежде всего, на внутреннего покупателя. Население страны приобретает недвижимость – по оценкам специалистов, с каждым днем все активнее и активнее. В частности, потому, что среднестатистический житель республики, имеющий доходы на ее территории, сейчас может получить банковский ипотечный кредит на 20-30 лет под 4-5%% годовых. И банки охотно кредитуют потребителей, поскольку жизнь в стране стабильна, шатаний вправо-влево, с которыми пришлось смириться жителям России, практически нет, и подопечных, которые сегодня имеют зарплату в $10.000, а завтра сидят на мели, у банков не бывает.
При этом финансовые институты Латвии предпочитают не выступать в роли ломбардов – они крайне не заинтересованы отнимать недвижимость у оказавшихся несостоятельными клиентов. И не потому, что потом не в состоянии будут ее продать (в состоянии, в этом сомнений нет), а потому что оказание "ломбардных" услуг негативно сказывается на репутации банка. Так что клиентов стараются проверить со всех сторон до того, как выдать им кредит – подобные проверки гарантируют спокойную жизнь в будущем и самим банкам, и тем, кто пользуется их услугами.
Кстати, сейчас, когда кредитные сроки и проценты у всех банков стали примерно одинаковыми, в стране развернулось своеобразное банковское соревнование – кто быстрее выдаст клиенту кредит. Некоторым хватает для этого 2-3 дней!
Самым же показательным для характеристики ситуации на рынке недвижимости Латвии является следующий факт: пока в стране не было практически ни одного нового дома, который бы не "разошелся" до окончания строительства. Чаще всего квартиры раскупаются на стадии строительных работ, но бывает, что даже на "бумажной стадии". Хотя, надо признать, что до сих пор новостроек даже в Риге было не так уж и много: в год сдавалось менее 1.000 квартир средней площадью 50-70 квадратных метров, но перешагнуть тысячный рубеж латвийская столица рассчитывает уже в 2004, от силы в 2005 году. Рига – уютный, зеленый и просторный город, но разрешения строить дома выше 6 этажей в исторической части города получить практически невозможно (дело тут не столько в сопротивлении городских властей, сколько в требованиях ЮНЕСКО, под чьей охраной находится практически весь центр Риги).
Интересно, что до недавнего времени предпочтение рижане отдавали фибо-блокам и монолитным железобетонным перекрытиям. Сейчас акценты несколько сместились: в рижском строительстве наступает эпоха монолитов. Панельных же домов в столице Латвии не возводят вовсе. Во-первых, потому, что нет собственных производственных мощностей, а во-вторых, потому, что латвийские покупатели отличаются особой требовательностью и крайней придирчивостью. Появляющееся жилье просто обязано быть высококачественным – пусть не полностью соответствующим немецким стандартам, но приближающимся к ним. Сколь бы дорог ни был объект, если он выполнен на совесть, его, в конце концов, купят. Но если хромает качество – начинаются серьезные проблемы.
По признанию латышей, побывавших в Москве и познакомившихся с положением дел на столичном рынке недвижимости, у них по поводу некоторых наших новостроек волосы дыбом встают: как можно жить, а главное, как можно продать такой дом? В их стране его бы точно никто не купил. И те редкие латвийские объекты, которые все-таки "зависли", "зависли" именно потому, что оказались некачественными с точки зрения местного потребителя. Яркий тому пример – комплекс в местечке Межапарк, считающемся очень дорогим и престижным районом Риги. Одна из компаний возвела там многоэтажки – по сути, металлические конструкции, эдакий американский вариант. Который не нашел никакого отклика в латышских сердцах. В результате компания впустую потратила деньги, да к тому же нанесла сокрушительный удар по своей репутации. А все могло бы быть наоборот, особенно если учесть, что по ходу строительства земля в Межепарксе подорожала как минимум в 2 раза.
Еще одна любопытная деталь, характеризующая рижский рынок, связана с подходом к организации инфраструктуры новостроек. Никто в Риге уже давно не возводит больших спортивных, торговых или развлекательных центров, более того – никто не стремится насытить инфраструктуру одного, отдельно взятого комплекса буквально всем-всем необходимым и взвалить на плечи жильцов расходы по содержанию этого "всего-всего". Напротив, дома строятся максимально качественные, но минимальной площади и с минимумом дополнительных инфраструктурных услуг. А "все—все необходимое" обитатели небольшой Риги могут получить и так – достаточно, что называется, протянуть руку.
В отличие от Москвы, где распоряжением мэра предписано практически всегда сохранять за первыми этажами нежилые функции, в Риге подобных ограничений не существует. Каждый инвестор и застройщик решает этот вопрос самостоятельно. И вообще, в Риге инвестиционно-строительные структуры испытывают гораздо меньшее давление со стороны различных разрешительно-запретительных органов, чем их коллеги в Москве. Достаточно сказать, что стандартное согласование проекта в латвийской столице занимает полгода, максимум – год, в то время как в российской меньше, чем в 1,5-2 года мало кому удается уложиться.
Рига растет в цене
и уезжает в пригороды
 Кризисных периодов латвийский рынок давно уже не испытывал, и если взять, скажем, последнюю пятилетку, то цены на недвижимость росли в Латвии все 5 лет и явно продолжат свой рост как минимум ближайшие 2-3 года. Отчасти это связано с тем, что, после эпохи советского строительства, в Латвии на протяжении примерно 8 лет не строили вообще ничего. Из—за этой временной дырки сформировался гигантский отложенный спрос на квадратные метры. К тому же, несмотря на то, что богатые люди Латвии в России считались бы представителями "средненького класса", обеспеченных латышей неизмеримо больше, чем обеспеченных россиян. По крайней мере, обеспеченных настолько, чтобы взять кредит в банке и заняться улучшением своих жилищных условий.
Тем не менее, в некоторых сегментах рынка цены, по мнению специалистов, достигли своего потолка: скажем, за квадратный метр типичной неотремонтированной "хрущевки" получить больше нынешних 700-800 евро уже вряд ли удастся. В центровой застройке еще недавно можно было найти что-нибудь по цене 1.000 евро за "квадрат", но те счастливые времена прошли – ставки поползли вверх. А "квадраты" в районе Старой Риги, которые сейчас стоят около 3.000-4.000 евро, дорожают просто не по дням, а по часам, что понятно: места – мало, а желающих занять его – много.
Согласно статистическим данным, сегодня в среднем каждый рижанин имеет около 25-27 квадратных метров жилой площади (для справки: в Европе этот показатель составляет 35-45 "квадратов", в США и Канаде – более 70, в России – менее 20). При этом около 80% населения Риги живет в квартирах, около 20% – в собственных домах. Но ситуация меняется и довольно быстро: в последнее время среди жителей Латвии, и особенно ее столицы, огромную популярность завоевала идея жить за городом. Особо удивляться этому не приходится: до любого пригорода Риги можно добраться за каких-нибудь 25 минут, и без всяких пробок (по крайней мере, без таких пробок, которые совершенно замучили жителей Москвы).
Поэтому пригороды Риги в пределах не только 30-50, но и 100-150-километровой зоны, застраиваются сумасшедшими темпами, а дома в возведенных коттеджных поселках и земельные участки с подведенными коммуникациями "уходят" с рынка, пожалуй, еще быстрее, чем квартиры в многоэтажных домах. Некоторые латвийские инвестиционно-строительные компании, выведя на рынок и быстро распродав свои коттеджи, впоследствии даже вынуждены были признать, что продешевили и, в принципе, могли бы устанавливать более высокие цены.
Хотя дешевыми загородные дома в Латвии не назовешь: минимальная ценовая планка находится на отметке примерно 100.000 евро. В реальности же приличное жилье в пригороде обходится в 200.000-300.000 евро. (Речь в данном случае идет о домах площадью от 170 до 250 квадратных метров, полностью соответствующих европейским представлениям о комфорте и уюте). Но чаще всего люди покупают готовый к застройке участок и обустраивают его в соответствии с собственными возможностями и потребностями.
В последнее время Рига начала ощутимо испытывать дефицит небольших офисных помещений класса А и В. В стране наблюдается вспышка деловой активности, многие из компаний, даже небольшие, начинают работать с Россией и Евросоюзом и стремятся обзавестись новыми офисами. К тому же, Латвия – удобное место бизнес-встречи Востока и Запада. Какому-нибудь предпринимателю с юга, поставляющему нефть в Европу, очень удобно иметь офис как раз посередине "нефтяного пути". И не проблема, что самой этой нефти в Латвии никто видом не видывал – дела все равно удобнее вести здесь.
Наши в городе
Что касается иностранных инвестиций в сферу строительства и недвижимости, то сказать, что Латвия совсем в них не заинтересована нельзя. Однако, свято блюдя собственные интересы, республика старается сохранить разумный баланс между инвестициями из Европы и из России – превалирование хотя бы одной из сторон может начать раскачивать лодку латвийской экономики, сейчас устойчиво держащуюся на плаву и хорошо слушающуюся руля. Но никаких законодательных препятствий для выхода иностранного, в том числе и российского капитала на латвийский рынок нет.
Другое дело, что российские инвесторы практически ничего не знают о Латвии, а сама Латвия практически ничего не делает, чтобы о ней узнали – повторим, латвийский рынок недвижимости и без того чувствовал и продолжает чувствовать себя вполне комфортно. А ведь иностранный инвестор получит около 12% годовых – это если окажется особо непримиримым к нарушениям и придирчивым к документации. Стало быть, российские инвесторы с их смелостью в принятии решений и умением не обращать внимания на мелочи вроде неидеально выполненных документов, смогут "взять" и все 18-20%%.
Любопытно, что и такого понятия как "инвестиционное жилье" в Латвии до недавних пор не было – хотя, как отмечают сами латыши, опять же никто ничего не делал для того, чтобы оно было. Но в том, что в самом недалеком будущем и сами латыши, и иностранцы начнут рассматривать латвийскую недвижимость как удачное помещение капиталов, сомнений нет.
А пока, не называя имен, среди которых подавляющее большинство – громких, скажем, что представители России как—то тихо и почти незаметно умудрились скупить "для жизни" немало квадратных метров в Риге и огромную часть Юрмалы, украсив издавна любимое побережье особняками и виллами в "новорусском" стиле, заселенными детьми, женами и тещами. Российские бизнесмены, даже не ведущие дела в Латвии, в поисках спокойствия и тишины также обзавелись шикарными домами на Рижском взморье. Никаких претензий к ним Латвия и ее жители не имеют, кроме, пожалуй, одной: покупательская активность граждан России подняла цены в Юрмале на серьезную высоту и продолжает гнать их дальше вверх. Так что юрмальская земля, еще недавно не столь дорогая, теперь спокойно уходит по цене 200-300 евро за квадратный метр. (Аналогичная картина, кстати, наблюдается не только в Юрмале, но и на всем побережье Латвии.)
Теперь же обращенные на северо-запад российские взгляды стали еще пристальнее: 1 мая республика вступила в ЕС – со всеми вытекающими отсюда последствиями. Одно из которых – просто невероятные по объемам европейские кредиты, идущие на улучшение транспортной сети, развитие сельского хозяйства, строительство промышленных объектов, развитие туризма, в первую очередь эко-туризма (по этой части латыши – одни из лидеров мирового туристического рынка). Хотя присоединившаяся к "большой Европе" Латвия проснулась в новой реальности вовсе не 1 мая 2004 года, а много раньше. И никакого ценового скачка на рынке недвижимости после 1 мая не случилось – как не случилось его в Чехии, на Кипре и в других еэсовских странах-новичках. На протяжении последних нескольких лет цены плавно шли вверх, и после 1 мая всего лишь продолжили свое движение – столь же плавно.
Законодательство Латвии позволяет иностранцам свободно приобретать квартиры и дома, регистрируя сделку в Земельной книге – основном документе, в котором отражается вся "жизненная хронология" жилья. Земельная книга хранится в компьютерном виде, и выход на эту базу данных имеют все латвийские нотариусы, поскольку именно они занимаются проведением и оформлением сделок с недвижимостью. Сельскохозяйственные земли, территории заповедников и территории с лесными насаждениями иностранцам не продаются (хотя, конечно, найдется масса вариантов, позволяющих обойти это ограничение). Но земли под застройку – свободно, поэтому иностранец, купивший в Латвии дом, имеет право стать и собственником прилагающегося к строению участка.
Никто не запрещает иностранным гражданам приобретать и землю в городской черте, чтобы в дальнейшем использовать ее под коммерческую застройку. Этим правом уже активно воспользовались не только немцы и скандинавы, но и россияне, в чьей собственности находится около 1.000 гектаров земли в районе российско-латвийской границы.
Схема регистрации сделок с недвижимостью в Латвии довольно проста. Решив купить квартиру в строящемся доме, ее будущий владелец заключает предварительный договор с хозяевами недвижимости, выплачивая при этом определенную сумму в качестве первого взноса. В договоре указывается, что, когда дом будет полностью построен, "пайщик" вправе окончательно выкупить квартиру по фиксированной цене – той, которая была установлена на момент проведения первой выплаты и которая лично для него больше не должна расти.
Разрешение на окончательное заключение сделки выдает Рижская дума. Случаи думского отказа, конечно, бывают, но так часто, чтобы совсем остудить пыл иностранных покупателей. К тому же, получать подобные разрешения для разных сомнительных личностей или хорошо известных людей, однозначно вызывающих в Латвии отрицательные эмоции, никто и не возьмется: себе дороже. Разрешение оформляется в течение нескольких недель, затем сделка регистрируется в Земельной книге – и все.
Что касается затрат, то будущие квартиро- и домовладельцы должны будут заплатить единовременный госналог на недвижимость в размере 2% от общей суммы сделки. Услуги нотариуса и оплата различных бюрократических формальностей "съедят" еще несколько сотен долларов. Однако если недвижимость "сложная" – скажем, представляющая собой дом в Юрмале за 700.000-1.000.000 евро – то расходов будет немного больше, хотя бы потому, что нотариусу предстоит более серьезная работа. Кроме того, в Латвии установлен налог на землю – 0,5% от кадастровой стоимости земли (для незнающих: в России, например, кадастровая стоимость земли может быть ниже рыночной и в 2, и в 5, и в 10 раз).
Немаловажно отметить, что иностранцы, также вправе рассчитывать на получение ипотечного кредита в латвийских банках. Правда, проверять российского клиента любой банк будет еще тщательнее, чем латвийского. И если в результате согласится выдать россиянину кредит, то наверняка чуть меньший по сумме – до 70% от стоимости недвижимости и менее выгодный по ставкам – под 6-8% годовых. Зато сроки, скорее всего, останутся такими же – 20-30 лет.
Наличие недвижимости в Латвии позволяет россиянину получить визу – одноразовую на срок до 90 дней или сразу многоразовую. Кроме того, недвижимость не является достаточным условием, но все же считается неплохим козырем в руках тех, кто в дальнейшем хотел бы получить вид на жительство или гражданство Латвии. То есть читай – объединенной Европы. Правда, одно "но": латвийское законодательство не столь либерально, как многие другие, поэтому не допускает ни возможности двойного гражданства, ни даже наличия у человека двух гражданств. Так что заинтересованным придется изучать главную науку современности – науку выбирать.
Валерия МОЗГАНОВА
Фото: из архива
компании PARKHAUS
Источник - ZagranDom.ru
28.03.2004
|
.svg.png){kind=small}
