|
Ежегодно во Флориду переселяется на постоянное место жительства около 1.000 человек. Такому мощному притоку населения Флорида отчасти должна быть благодарна знаменитому "baby boomers", в конце 40-х – начале 50-х прокатившемуся волной по всем Соединенным Штатам и приведшему к резкому росту рождаемости. Сегодня boomers-дети достигли того возраста, когда самое время задуматься о спокойной, "пенсионной" части жизни. И поскольку социальный статус многих из них весьма высок, а сила, которой они обладают на рынке капитала, весьма значительна, то нет ничего удивительного в результатах проведенных исследований: более 60% представителей поколения "baby boomers" предпочитают провести старость в далеко не самом дешевом, но самом солнечном американском штате – Флориде.
Кроме того, Флорида – один из самых экономически развитых районов США. Когда-то, в 1513 году испанский исследователь Хуан Понсе де Леон, впервые посетивший полуостров, назвал его "Ла Флорида", что в приблизительном переводе означает "Земля цветов". Чуть позже она получила еще одно название – "Апельсиновый штат": апельсиновый сок и розовые грейпфруты Флориды поставляются не только в остальные регионы США, но и в Европу. Однако, несмотря на ботаническую окраску названий и на действительно богатое, мощно развитое сельскохозяйственное производство, этот юго-восточный штат – отнюдь не "американский колхоз". Флорида – это порт Майами, где обрабатывается около 40% экспортных товаров, отправляемых в Латинскую Америку и Карибский регион, и где работают около 400 крупных предприятий, а также представительства Sony, Toshiba, Apple, AT&T и многих других ведущих компаний. Флорида – это четверть всего мирового фосфата, это добыча известняка и торфа, доломитов и серы, это около 20 месторождений газа и нефти (хотя дальнейшие разведывательные работы в этой области почти полностью запрещены). И, конечно же, Флорида – это туристическая Мекка нашего времени: ежегодно Майами, Форт Лаудердейл, Палм Бич, Панама-Сити и прочие туристические центры штата посещает от 40 до 50 миллионов человек, оставляя здесь до 30 миллиардов долларов.
Естественно, все вышеперечисленные отрасли экономики нуждаются в рабочих руках и светлых головах. Достаточно сказать, что в гостиничном комплексе и сфере обслуживания Флориды трудится примерно 600.000 человек, а в одном только городе Тампа число рабочих мест ежегодно возрастает на 4-5%%. Так что постоянный приток новых жителей Флориде гарантирован на долгие годы.
Наконец, еще один ручеек в общем потоке переселенцев во Флориду составляют иностранцы, решившие провести на белом песке под тенистыми пальмами не только пару отпускных недель. Причем, чем дальше, тем больше этот ручеек начинает приобретать очертания настоящей бурной речки – в частности, благодаря тому, что в последние 10-15 лет интерес к Флориде все чаще проявляют жители стран бывшего соцлагеря. Задачу переезда в США и приобретения недвижимости на берегу Атлантики или Мексиканского залива им существенно облегчает компания Florida Investment Marketing Incorporation, учрежденная в 1988 году. Ее владелец и управляющий Ласло Ковач (который одновременно является брокером/риэлтором одной из крупнейших в мире компании по недвижимости – Re/Max) родился и вырос в Венгрии. Поэтому нет ничего удивительного, что он считает главной задачей Florida Investment Marketing Incorporation продвижение Флориды на европейском, в первую очередь – на восточноевропейском рынке. Офисы компании уже открыты в Венгрии, Румынии, Словакии, Чехии, а теперь у Florida Investment Marketing Incorporation появился и московский офис – соответствующие функции взяла на себя российская компания UTS Group. Что, понятное дело, существенно расширяет возможности россиян, предметно интересующихся Соединенными Штатами в целом и Флоридой в частности.
Вилла под Афинами, апартаменты в 5 минутах ходьбы от Английской набережной Ниццы, замок в португальском Алгарве, квартира в Майами – все это тесно переплелось в сознании наших соотечественников и прочно уложилось в голове на полочке с названием "Элитная недвижимость за рубежом". Причем для каждого потенциального покупателя или просто любопытствующего есть своя, наиболее значимая составляющая определения. Ну, в смысле, кому-то важнее, что "элитная", кому-то – что "недвижимость", а кому-то особенно греет сердце, что "за рубежом".
Флорида в данном случае – пример и удачный, и неудачный одновременно. Потому что тот образ штата, который создан прессой, рекламными проспектами и Голливудом, соответствует действительности лишь отчасти. Например, светская хроника, время от времени сообщающая, что та или иная VIP-персона вернулась со своей виллы в Майами Бич или Ла Перла, намертво приклеила к Флориде ярлык безумно дорогого места. Немало поспособствовали в этом и посредники-риэлторы, с конца 90-х упрямо держащие ориентир исключительно на супербогатых клиентов.
На самом деле, "киношные" 800-метровые пентхаусы с видом на океан – далеко не единственная имеющаяся здесь недвижимость.
Например, Florida Investment Marketing Incorporation может предложить вниманию потенциальных покупателей квартиры в высотных домах, прозванных жителями Флориды "башнями над морем". Или коттеджи в курортном городе Реюнион, расположенном неподалеку от Орландо. Или особняки в окрестностях Тампы. Или резиденции-пентхаусы в Колони, где утонченность издавна была предметом увлечения… Перечислять все не имеет смысла – каталог предложений слишком велик. У каждого покупателя свои цели, задачи и финансовые возможности, поэтому если одному придутся по душе большие города вроде сказочного Орландо или вечно движущегося Майами, то другой наверняка отдаст предпочтение тихому Санкт Петербургу или романтическому комплексу Саян, будто рожденному фольклором южных морей. Скажем только, что в отношении недвижимости Флориды нижняя ценовая планка сегодня держится на уровне от $60.000 за маленькую квартиру и $$120.000-250.000 за пент-хаусы или 3-4 комнатные дома с участком. Ну, а верхняя… нет предела совершенству.
Но дело даже не в том, насколько дешевы или дороги сами по себе квадратные метры, и не в том, что Florida Investment Marketing Incorporation не берет никаких комиссионных с покупателей жилья (вознаграждение компании платит продавец). Просто, как всем хорошо известно, Америка живет в кредит, и к недвижимости это имеет самое прямое отношение. В России в ипотечное кредитование мало кто верит, жилье народ предпочитает покупать на уровне "котлована", причем, нередко осуществляя 100-процентную предоплату, поскольку так получается дешевле. Американцы такого подхода к делу не понимают: в США для того, чтобы стать собственником, иностранному покупателю достаточно оплатить 30% от общей стоимости недвижимости, а на остальные 70% можно получить банковский кредит. При этом первый взнос поступает на личный депозитный счет покупателя, сохранность которого гарантируется государством, и регистрация владения недвижимостью совершается вместе с оплатой 30% стоимости владения.
По словам Ласло Ковача, существует 24 программы получения ипотечного кредита в американских банках, так что задача клиента и его профессионального помощника-консультанта – выбрать наиболее грамотную для того или иного случая схему. Например, можно выплачивать кредит по фиксированным ставкам и растянуть это удовольствие на 30 лет, можно сократить срок до 24 лет, осуществляя не 12, а 13 выплат в год (то есть, не раз в месяц, а немного чаще), а можно уложиться в 20 лет, выплачивая кредит 14 раз в год. В любом случае, как только внесено 30% от общей суммы, недвижимость ваша – хотите, живите в ней, хотите, сдавайте, хотите, "заморозьте" для перепродажи. Немаловажно отметить, что последние 20 лет годовой рост цен на недвижимость во Флориде составляет 6%, а в особо престижных местах достигает 8-15%%. Сейчас это существенно превышает процентную ставку ипотечных кредитов (не более 6% годовых) – такое соотношение стабильно сохраняется вот уже 3 года и, судя по всему, будет сохраняться дальше.
Помимо иностранцев, приобретающих недвижимость "для жизни", существует немало людей, главной целью которых является получение прибыли. Регулярный ежемесячный доход реально получить, сдавая свою недвижимость в аренду. Квартиры, апартаменты и отдельные дома в курортных зонах для этой цели подходят просто идеально. Владелец может провести во Флориде несколько отпускных недель или месяцев, а на остальное время сдать жилье – по такой схеме охотно работают крупные отельные сети вроде Hilton или Sheraton. Элементарные расчеты показывают, что недвижимость вполне в состоянии не только сама себя содержать, но и приносить владельцу доход.
Еще один весьма распространенный способ получения прибыли – инвестиции в строительство 20-30- этажного дома с апартаментами на стадии "чертежной доски". Такие капиталовложения почти без исключения осуществляются на восточном побережье Флориды, между Майами и Форт Лаудердейл. Схема проста и уж кому-кому, а россиянам понятна как дважды два. Еще до начала строительства компания-застройщик начинает реализацию квартир по стоимости, намного ниже рыночной. Но не для того, чтобы поддержать слабо профинансированное строительство, как это нередко бывает у нас, а лишь для того, чтобы доказать финансирующим банкам жизнеспособность проекта. Деньгами же покупателя-инвестора застройщики не смогут воспользоваться до окончания работ – эти деньги находятся на отдельном счете условного депонирования, имеющем государственную гарантию.
Начальная цена может продержаться 1-2 недели, а может и 1 день. Впрочем, глава Florida Investment Marketing Incorporation был свидетелем событий, в ходе которых первоначально заявленная цена на недвижимость росла с каждым часом. Так что главное – оказаться в числе первых 20% покупателей. После реализации 95% квартир (обычно, год спустя после начала первичных продаж) начинается перепродажа, которую ведут соответствующие фирмы. Так что "зарезервированное" жилье можно уступить другим желающим, "наварив" при этом до 30%.
Однако, говоря о получении прибыли, большинство все же имеет в виду собственный бизнес. Естественно, самой процветающей во Флориде и потому самой интересной с точки зрения инвестирования является туристическая отрасль и все "прилагающиеся" к ней виды предпринимательства – гостиничный и ресторанный бизнес, сфера обслуживания и т. д. Вариантов, опять же, великое множество, да и ценовой разброс огромен.
Немаловажно отметить, что, открыв собственное дело, приобретя уже действующий бизнес или войдя в него в качестве партнера, россияне имеют все шансы получить L-1 – визу для владельцев, исполнительных директоров и менеджеров международных компаний. L-1 – так называемая виза двойного намерения, что означает: при соблюдении определенных условий ее обладатель вправе ходатайствовать о предоставлении ему и членам его семьи green card, дающей право на постоянное проживание в США. По статистике Florida Investment Marketing Incorporation, многие клиенты компании из стран Восточной Европы уже воспользовались этой возможностью.
Однако, как считает Алексей Крылов, генеральный директор UTS Group, вряд ли идея окончательного переезда за океан окажется актуальной для большинства потенциальных клиентов компании. Предварительные прикидки показывают, что значительную часть претендентов на недвижимость во Флориде должны составлять люди, прежде всего интересующиеся двумя вещами. Первая – получить жилье, где можно приятно отдохнуть. (Здесь имеются в виду не только физические лица, но и фирмы, которые будут покупать недвижимость во Флориде в корпоративную собственность и использовать, соответственно, в корпоративных целях). Вторая – сохранить деньги, вложив их в нечто надежное и гарантированно непроигрышное, а тут лучше недвижимости ничего и не придумаешь.
Да и придумывать не надо. Разве звезды Майами светят не всем? И не всем поет свои песни Мексиканский залив? И разве одни только VIP-персоны вправе следить за переменчивой Атлантикой, отражающейся в зеркале, что висит в гостиной?..
Валерия МОЗГАНОВА
Иллюстрации: из архива компании Florida Investment Marketing Incorporation
Источник - ZagranDom.ru
11.02.2003
|
.svg.png){kind=small}
