Превращаем офисы в лофты

Кризис 2008 года заставил инвесторов кардинально пересмотреть стратегии: предложение в коммерческом сегменте начало опережать спрос, владельцам офисной недвижимости пришлось подсчитывать убытки. Одним из наименее затратных и наиболее эффективных способов решения проблемы оказалось превращение офисных площадей в квартиры и апартаменты для последующей сдачи в аренду или перепродажи.

Редевелопмент офисов стал настолько масштабным, что в некоторых европейских странах были приняты законы, которые регламентируют и упрощают перепланировку подобного рода. Наиболее показателен пример Великобритании, где в 2013 году правительство утвердило трехгодичную программу, позволяющую домовладельцам трансформировать нежилые помещения в дома и квартиры без предварительного согласования с органами местного самоуправления (так называемую Permitted Development). Результат превзошел все ожидания: по примерным оценкам Британского совета по офисам (British Council for Offices), только за 2014 год в жилой фонд было переведено около 570 тыс. м2 офисных площадей - в три раза больше, чем с 2000-го по 2011-й. Программа была признана успешной и в 2015-м получила статус постоянной.

По словам ведущего специалиста агентства Longrad, партнера Tranio в Великобритании Романа Григорьева, в настоящее время редевелопмент пустующих офисных помещений в жилые по-прежнему актуален. «Некоторое время назад в этой сфере наблюдался кратковременный спад, вызванный опасениями девелоперов по поводу возможного закрытия программы Permitted Development в мае 2016 года, но как только она была продлена, вернулся прежний темп. В отдельных районах, например в Кройдоне, перепланировка приобрела такой размах, что ситуация изменилась на прямо противоположную: доля вакантных офисных площадей снизилась, арендные ставки выросли. Впрочем, это никак не затронуло спрос на лофты, которые из-за дефицита жилых помещений в любом случае остаются востребованными».
Если говорить об особенностях британского редевелопмента, то к его плюсам относятся отсутствие бюрократических препон, минимальные затраты на строительство и стабильный доход (15-25% в год). Минусы - снижение стоимости переделанного здания, что затрудняет его перепродажу по большей цене?-??это означает некоторый проигрыш обычным проектам в конкурентной борьбе.

Закон, аналогичный британскому, был принят и в Испании, где с 2010 по 2013 год из-за кризиса закрылось более 12 тыс. предприятий. Единственным спасением для владельцев коммерческой недвижимости стал быстрый и беспрепятственный редевелопмент в апартаменты, которые затем выставлялись на продажу или сдавались в аренду. Именно поэтому в октябре 2013 года испанский Верховный суд (Tribunal Supremo) дал владельцам офисных и промышленных помещений официальное право на самостоятельную и не требующую дополнительных согласований перепланировку объектов (при условии, что она не будет иметь негативных последствий для здания и не причинит неудобств соседям).

Британский и испанский прецеденты знаковые, но отнюдь не единственные в своем роде. Так, по данным крупнейшего американского аналитического агентства в сфере коммерческой недвижимости CoStar, тема редевелопмента актуальна для по меньшей мере половины офисного рынка США. Речь идет не только о колыбелях лофт-индустрии - нью-йоркских Манхэттене и Бруклине, но и о крупных городах центральной части страны и Восточного побережья, таких как Канзас-Сити (Kansas City), Сент-Луис (St.?Louis), Милуоки (Milwaukee) и Кливленд (Cleveland).

Те же тенденции наблюдаются в мегаполисах практически по всему миру: так, в австралийском Сиднее, согласно отчету Colliers International, в 2015 году в квартиру был превращен каждый пятый офис категории B и С, а в Москве в лофты переделывают целые бизнес-центры («Царская площадь», «Пресня Сити» и «Савеловский Сити»).

Перевод бывших офисных помещений в квартиры и апартаменты - проекты, которые приносят прибыль, быстро окупаются и становятся все популярнее у инвесторов со всего мира.

Три причины, по которым стоит задуматься о перепланировке офисов в жилье.

1. Это прибыльно. Как правило, промышленные или офисные помещения на «горячем» рынке стоят намного дешевле, чем квартиры или дома сопоставимого размера. Допустим, бывшая типография площадью 500 м2 в лондонском Тоттенхэме обойдется покупателю в $1,34 млн, а особняк вдвое меньшей площади, расположенный неподалеку, будет стоить в два раза дороже. Даже если заложить в смету редевелопмента максимум затрат (от расходов на стройматериалы до оплаты юридического сопровождения сделки), прибыль от продажи объекта с лихвой покроет все расходы.

2. Это востребовано. Типичные обитатели лофтов?- успешные бизнесмены, студенты и молодые бездетные пары. Всех этих людей объединяет заинтересованность в постоянном или временном жилье рядом с работой в центре города. Многих из них привлекает уникальный дизайн бывших офисов и складов. Перепланировка отнимает намного меньше времени, чем возведения с нуля, а лофты с их высокими потолками, большими окнами и просторными комнатами дают любителям эклектики и индустриального стиля отличный шанс придумать интерьер «для себя». Кроме того, иногда подобный редевелопмент позволяет решать социальные вопросы: скажем, в Германии бывшие офисы переделывают в общежития для беженцев.

3. Это быстро окупается. Если офисная, складская и промышленная недвижимость в крупнейших городах Европы и США при доходности около 5-7% в год окупается арендой в среднем через 15 лет, то доходность на собственный капитал от проектов Added Value, в том числе редевелопмент офисного здания и его перевод в жилой фонд при примерных сроках реализации 18-36 месяцев (в зависимости от объема работ и наличия всех необходимых разрешений), достигает 15-30%.

При переводе коммерческой недвижимости в жилой фонд необходимо помнить несколько важных моментов.

1. Утвердить проект на муниципальном уровне. Первое, с чем сталкиваются застройщики в процессе согласования, - градостроительные нормы. Ограничения по количеству жилых помещений на гектар, план развития города, куда может не вписаться перестроенное здание, местные законы (в той же Испании власти запрещают перепланировку, если здание находится в промышленной зоне) и т.?д. К тому же муниципальные власти не всегда горят желанием отдавать офисы в редевелопмент: как правило, жилая недвижимость приносит в городскую казну меньше налогов, чем коммерческая, а масштабная перепланировка готовых офисных зданий в многоквартирные дома (допустим, в рамках нескольких кварталов) часто требует изменения социальной инфраструктуры.

2. Согласовать перепланировку с соседями. Редевелопмент офисов в жилые квартиры - сложный процесс, который касается всего здания целиком, а в некоторых случаях затрагивает и соседние дома. Во избежание непредвиденных расходов или судебных тяжб следует сообщить о предстоящих работах всем соседям. То, как вы будете это делать, зависит от законодательства страны и даже конкретного города, в котором намечены работы. И если, к примеру, в Мадриде соседей достаточно просто поставить в известность о грядущей перепланировке, то в Барселоне придется каждому из них разослать по заказному письму с контактной информацией и описанием проекта, после чего ждать ответа и надеяться, что никто не будет возражать. Именно из-за отсутствия проблем с арендаторами редевелопмент нежилой недвижимости намного более удобен, чем перепланировка уже функционирующего жилого дома.

3. Перевести здание из одной категории в другую с юридической точки зрения. Во многих странах использование офиса в качестве жилого помещения запрещено на законодательном уровне. Помимо запрета на прописку это означает целый ряд дополнительных ограничений: в той же Испании нельзя сдавать такие помещения в аренду. Так что нужно юридически грамотно оформить перевод здания из нежилого фонда в жилой. Детали процедуры варьируются в зависимости от страны, но обычно она включает три основных этапа: сбор необходимых документов, согласование перепланировки в местном департаменте по строительству и перерегистрацию права собственности.

4. Убедиться, что здание отвечает всем санитарно-техническим нормам. Прежде чем недвижимость получит статус жилой, она должна пройти экспертизу на соответствие санитарно-техническим нормам. Помимо обязательных работ по проведению в новый дом коммуникаций застройщик должен соблюсти целый ряд требований: от установки вентиляции и систем противопожарной безопасности до обеспечения шумо- и теплоизоляции. И описанные выше достоинства лофтов рискуют легко превратиться в недостатки. В частности, помещения могут оказаться слишком просторными, чтобы получать достаточное количество естественного освещения, а стены?- не пройти проверку на допустимый уровень пропускаемого шума. Особенно остро этот вопрос встает в странах, придерживающихся концепции зеленого строительства (например, в Германии, где с начала 2016 года действуют новые стандарты в области энергоэффективности для жилой недвижимости).

Сергей Акинфиев
Дайджест недвижимости, сентябрь 2016 № 7 (114)
08.09.2016